Rendita Immobiliare: la Chiave per la Libertà Finanziaria

Rendita Immobiliare: la Chiave per la Libertà Finanziaria

“Non devi essere bravo per iniziare, ma devi iniziare per essere grande.”

Zig Ziglar

Vivere di rendita immobiliare significa poter disporre del tuo tempo come meglio credi, in quanto avrai un flusso di denaro che entrerà comunque nelle tue tasche ogni mese, a prescindere da come utilizzerai il tuo tempo.

È proprio de-correlando il tuo tempo dal tuo guadagno, infatti, che potrai riuscire a conseguire la libertà finanziaria. Questo obiettivo viene generalmente visto quasi come un miraggio, mentre in realtà uscire dal cammino del topo è molto più semplice di quanto sembri.

Per farcela dovrai riuscire ad acquistare gli immobili che ti permetteranno di sostenere il tuo stile di vita. Come? Imparando a spendere meno di quanto guadagni, in modo da poter continuare ad investire aumentando le tue entrate anno dopo anno.

Per vivere di rendita, infatti, è necessario diventare un investitore, cioè un individuo che investe i propri risparmi, o le proprie competenze, per creare valore per lui e per gli altri. Il problema, per la maggior parte delle persone, è la mancanza di risparmi o di competenze da mettere a reddito.

Prima di proseguire ti preciso che tutto l’articolo è volto ad analizzare l’ambito relativo alla persona fisica. Nel caso in cui il tuo investimento fosse fatto tramite una società, il discorso sarebbe completamente diverso.

Altra precisazione che ti voglio fare, è che valuto positivamente solo gli immobili residenziali, non quelli commerciali o industriali. Il perché della scelta? Semplice, l’economia si adatta molto rapidamente ai cambiamenti di mercato, ma le persone non crescono o calano in maniera così repentina.

Ognuno di noi ha sostanzialmente tre possibilità: essere proprietario, essere in affitto, oppure trovarsi “sotto ad un ponte”. Quindi la domanda di abitativo potrà certamente essere in calo nel lungo periodo a causa del calo demografico (quando ci saremo già ripagati più volte il nostro investimento), ma nel breve periodo non si avrà nessuna sorpresa!

Prima di partire vorrei anche precisarti che online si trova di tutto e, magari, molte persone che scrivono sull’argomento non posseggano neppure un appartamento. Vorrei tranquillizzarti. Non sono uno di loro, in quanto posseggo decine di immobili e questa tipologia di investimento è stata il veicolo che mi ha permesso di cambiare vita a 40 anni.

Quando sono finalmente riuscito ad aprire gli occhi, ho capito come fosse sufficiente impostare il mio modo di pensare nel modo corretto, per poter vedere da subito con occhi nuovi il mondo che ci circonda. È proprio indossando questo nuovo paio di occhiali, contaminandoti con questi concetti semplici, ma allo stesso tempo rivoluzionari, che sarai in grado anche tu di impostare la tua vita in maniera tale da poter riuscire nell’impresa.

Cos’è una Rendita Immobiliare?

Come suggerisce il nome stesso una rendita immobiliare è un flusso di cassa attivo, proveniente da immobili a reddito, che entra nelle tue tasche ogni mese. Grazie a queste entrate passive, cioè scollegate dal tempo impiegato per ottenerle, è possibile vivere di rendita.

Costruirsi una rendita immobiliare è la maniera più logica e veloce per conseguire la libertà finanziaria. Tuttavia l’investitore medio, scoraggiato dai capitali necessari per acquistare il numero di immobili necessari, finisce spesso per preferire altre forme di investimento, assolutamente meno sicure, ma più facili da attuare.

Il luogo comune vuole che, per potersi permettere di smettere di lavorare, si debba essere in pensione, oppure essere persone fortunate alle quali i genitori hanno lasciato denaro, appartamenti o rendite in genere.

Questa idea è profondamente sbagliata.

Tanto varrebbe allora “chiudere il libro” e buttarsi dal sesto piano… Cosa cambierebbe dal momento che non avremmo la possibilità di direzionare la nostra vita?

In realtà abbiamo sempre il controllo e se la nostra vita va in una certa direzione, è proprio per colpa o merito nostro, di nessun altro. Io sono una persona comune, proprio come te che stai leggendo in questo istante… Per cui, se ci sono riuscito io, perché non dovresti farcela anche tu?

Attualmente lavoro esclusivamente per scelta: mi piace farlo e penso proprio che lo farò fino alla fine dei miei giorni. Magari in futuro cambierò occupazione, ma sono più che sicuro che farò sempre qualcosa, non è forse vero che chi si ferma è perduto?

Sono più che convinto, infatti, che il problema non sia lavorare o meno… il problema è poter davvero compiere le scelte che vogliamo, in totale libertà.

Perché Disporre di una Rendita Immobiliare

“Se non trovi un modo per fare soldi mentre dormi, lavorerai fino alla morte.”

Warren Buffett

Potrai certamente guadagnarti una rendita capace di sostentare il tuo stile di vita non solo grazie agli immobili, ma anche mediante i mercati finanziari. Come puoi vedere dalla citazione qui sopra, infatti, anche l’oracolo di Omaha ha le idee chiare in materia. E non posso che essere pienamente d’accordo con lui anche se io, per raggiungere la libertà finanziaria, ho scelto gli immobili, mentre lui gli investimenti finanziari.

Tuttavia c’è un’importante differenza che devi considerare.

Seguendo gli insegnamenti del suo mentore Benjamin Graham, Warren Buffett investiva solamente quando le azioni di una società sana vendevano al di sotto del loro valore intrinseco. Tuttavia, lasciando stare la sua indubbia abilità nel valutare con successo gli investimenti, Warren non è mai stato il tipico trader o investitore di borsa. Ogni suo provento, infatti, finiva investito nella società tessile Berkshire Hathaway, fino al punto in cui non riuscì ad avere il pieno controllo della società.

Questa società però è diventata l’azienda leggendaria che tutti oggi conosciamo solamente quando è stata trasformata in un veicolo per i suoi investimenti. E tutti gli investimenti che Warren ha fatto successivamente non erano semplici acquisti che puoi fare con la tua piattaforma di trading online oppure tramite la banca.

Sono stati investimenti capaci di fare sedere Buffett nel consiglio di amministrazione, capaci di dargli il controllo, importante elemento che normalmente gli investimenti finanziari non ti danno.

Quando investi acquistando azioni sul mercato, tramite fondi oppure tramite la tua banca o consulente di fiducia, tu perdi il controllo dei tuoi risparmi. Non sai e non hai modo di sapere se c’è un falso nel bilancio, se c’è uno scheletro nell’armadio, se i numeri del business (non quelli che vengono mostrati al mercato) sono effettivamente validi oppure no.

Questo perché la gestione del tuo investimento è demandata ad altri individui che molto spesso hanno interessi non esattamente allineati con i tuoi. Hai forse il controllo se il bond nel quale hai investito va in default? Non solo non riceverai la cedola in futuro, ma neppure la totalità del tuo prezioso capitale!

Con gli immobili il discorso è differente.

Potrai magari non ricevere l’affitto, ma, se ricorrerai alle vie legali e non affitterai a persone prive di garanzie, quasi sempre riuscirai ad averla vinta, mentre il tuo prezioso capitale investito sarà sempre al sicuro, ubicato nella via ed al numero civico dove è sempre stato.

Anche se indubbiamente dovrai lavorare di tanto in tanto, ritengo la rendita da affitti un’entrata passiva. Non è assolutamente necessario, infatti, lavorare otto ore al giorno, ma ti saranno sufficienti poche ore al mese per controllare i pagamenti, aggiornare la contabilità e gestire eventuali problematiche.

Te lo dico per esperienza, non per sentito dire.

Inoltre l’investimento immobiliare ti darà la possibilità di sfruttare l’effetto leva a tutto tondo! Oltre alla classica leva finanziaria, infatti, potrai far lavorare per te anche la leva delle relazioni, cioè l’apporto fornito da tutti i professionisti ai quali delegherai parte dei tuoi compiti. E così moltiplicare i tuoi sforzi ed i tuoi guadagni. Prova a farlo sui mercati finanziari…

Ed ancora, gli immobili hanno un’altra importante caratteristica che gli investimenti finanziari, invece, non sono in grado di darti.

La possibilità di stabilire “a tavolino” il rendimento che avrai per parecchi anni a venire. Niente sarà affidato al caso. Non dovrai sottostare al lunatico mr. Market (il signor Mercato, come lo chiama Warren Buffett) che magari oggi prezza l’oro al prezzo del piombo e domani il piombo al prezzo dell’oro.

Con gli immobili, infatti, potrai calcolare esattamente il rendimento futuro del tuo investimento. Ecco perché si tratta, indubbiamente, del miglior modo per investire soldi.

Quanto Rende l’Investimento Immobiliare

“Sembra sempre impossibile finché non viene fatto.”

Nelson Mandela

Ed è qui che casca l’asino… Se provi a chiedere in giro, la maggioranza ti risponderà che un investimento immobiliare rende il 4/5% al massimo. In realtà una rendita immobiliare creata nella maniera corretta rende molto ma molto di più.

Tuttavia, come in tutte le cose, l’esperienza e la pratica aiutano tantissimo.

Quando ho acquistato il mio primo appartamento pensavo di aver fatto un affare… Oggi, dopo svariate compravendite, mi metto a ridere quando ci penso. Quello che mi sembrava eccezionale allora, oggi mi appare assolutamente insufficiente ed inadeguato.

Aggiungo anche che un investimento immobiliare gestito correttamente, è in grado di produrre una rendita crescente nel tempo, non solo in termini di flusso di cassa mensile, ma anche di valore dello stock immobiliare.

Fatta questa doverosa premessa veniamo al dunque… ma quanto si guadagna con gli affitti???

Mediamente ci si può aspettare un ROI minimo del 6-8% che può elevarsi anche fino al 10-12% sulla base della tipologia di appartamento e della modalità di acquisto. Applicando saggiamente la leva finanziaria, il ROE sale di conseguenza e si attesta almeno attorno all’8-10% fino a raggiungere l’infinito.

Il rendimento infinito si ottiene quando non si è investito capitale proprio, ma solo capitale di terzi. Conseguendo un rendimento positivo a fronte di un investimento pari a zero, finiresti proprio per ottenere questo risultato.

Immagino già il tuo entusiasmo mentre leggi queste parole… Starai pensando “Non devo investire soldi ed incasso un rendimento??? Fantastico!”.

Possibile è possibile, ma ti sconsiglio di partire con operazioni di questo tipo. Io, potendo anche farlo, non l’ho mai fatto. Ti starai chiedendo il perché… La risposta è molto semplice, per mantenere un corretto equilibrio finanziario e ridurre, in maniera calcolata, il rischio.

A differenza di una comune rendita finanziaria hai la possibilità di costruire la tua rendita immobiliare sfruttando il debito. L’utilizzo corretto della leva finanziaria ti consentirà di massimizzare il tuo risultato, minimizzando contestualmente i tuoi rischi.

Prova ad andare in banca a chiedere un mutuo per l’acquisto di un appartamento. Lasciando stare l’ovvia verifica reddituale, nessuna banca scarterà a priori la possibilità di erogartelo.

Prova, invece, a chiedere un mutuo allo scopo di realizzare un investimento finanziario. Magari proprio volto all’acquisto delle azioni stesse della banca! Sono più che convinto che sperimenterai grossi problemi.

Ma come? Tu vorresti acquistare proprio le loro azioni, perché mai non gradiscono l’idea? Penso che questo semplice esempio chiarisca una volta per tutte il valore che viene riconosciuto agli investimenti immobiliari.

Utilizzare il debito nella maniera corretta ti porterà innegabili vantaggi, perché sarai in grado di sfruttare in maniera positiva l’inflazione, il mostro che distrugge il potere d’acquisto della moneta, ma che si presenta quasi come un’alleata se ricevi una rendita immobiliare.

I Vantaggi

Fatti una domanda: i tuoi soldi si svalutano oppure si apprezzano con il passare del tempo? Ritengo sia piuttosto evidente che i tuoi soldi si svalutano, perdono potere d’acquisto con il passare del tempo. In buona sostanza significa che, con la stessa quantità di denaro, acquisti sempre meno beni e servizi.

Ma se il tuo denaro si svaluta, allora significa che si svalutano anche i tuoi debiti.

Se sei d’accordo con me voglio farti un’altra domanda.

Ma se è vero che i tuoi debiti si svalutano, perché non dovresti utilizzarli? Non devi avere paura del debito se lo stai usando per l’acquisto di un’attività, per creare ricchezza e non per comprarti un’auto o la barca.

L’effetto combinato del debito e dell’inflazione ti porta tre vantaggi: la contestuale crescita delle entrate, il contenimento delle spese e la svalutazione del debito residuo.

La Crescita degli Affitti

Se gestita in maniera corretta, una rendita immobiliare aumenta inesorabilmente nel tempo. Questo perché periodicamente l’importo degli affitti può essere naturalmente adeguato. Venti anni fa un appartamento costava quanto costa oggi? L’affitto che pagavi venti anni fa è lo stesso di oggi?

Anche se optando per la cedolare secca non potrai adeguare il canone di locazione dei tuoi immobili ogni anno, resta il fatto che i contratti scadono e si rinnovano e, prima o poi, lo andrai ad aggiornare. Anche lo stesso conduttore non avrà nulla da eccepire se pagava 400 euro e 5 anni dopo, sulla base dell’adeguamento ISTAT, gliene chiederai 500.

Il Controllo delle Spese

Se le entrate aumentano ma la rata del mutuo rimane sempre la stessa, sono più che convinto che avrai ottime possibilità di avere un margine crescente, anno dopo anno. Alcuni dei miei mutui sono trentennali a tasso fisso 1,80% e, nel momento in cui scrivo, l’inflazione sfiora il 12%.

Lascia passare qualche anno ed il vantaggio sarà evidente…

 +75% ISTATRATA MUTUOMARGINE
ADESSO500 euro150 euro350 euro
TRA 1 ANNO545 euro150 euro395 euro
TRA 5 ANNI769 euro150 euro619 euro
TRA 10 ANNI1.184 euro150 euro1.034 euro

Anche se immagino ci attenda un periodo con inflazione elevata, sono numeri ipotetici, nessuno ha la sfera di cristallo. La tabella mira esclusivamente ad aprirti gli occhi su questo enorme vantaggio, dovuto ad un’innegabile certezza: i prezzi aumentano… sempre!

La Svalutazione del Debito

Ecco il motivo per il quale conviene usare il denaro della banca invece che il tuo (verifica se comprare casa senza mutuo conviene). Se l’inflazione continua a lavorare come ha sempre fatto, è indiscutibile che il tuo debito residuo, l’importo che devi alla banca, si svaluterà nel tempo.

100.000 euro di oggi sono uguali a 100.000 euro che dovrai ripagare tra 10 anni? Il valore nominale è lo stesso ma, penso converrai con me, è molto meglio doverli pagare tra 10 anni che non immediatamente. Per comprendere appieno questo aspetto è necessario avere ben chiaro il concetto di valore attuale.

Ma non è finita qui, oltre a questo indubbio vantaggio, pagando le rate del tuo finanziamento, ricavandone comunque un guadagno, il tuo debito calerà nel tempo. Questo aspetto che all’apparenza sembra di poco conto riduce enormemente il rischio dell’investimento.

Comunque, prima di fiondarti in banca per indebitarti “come non ci fosse un domani”, tieni presente che non sono “tutte rose e fiori”. Il debito, infatti, presenta sicuramente innumerevoli vantaggi, ma espone sicuramente anche ad aspetti negativi sui quali è bene fare attenzione.

Il punto focale è quanto debito? Ma questo è tutto un altro articolo…

Le Tasse

Molte persone pensando al concetto degli appartamenti in affitto associano la cosa ad un’enormità di tasse capaci di distruggere la tua redditività. Come dargli torto, non viviamo forse nel “Paese delle tasse”?

Però, se approfondirai bene l’argomento, sono più che convinto che cambierai idea. Posseggo svariati immobili e la mia tassazione media è del 20%. Ti sembra molto?

Possedendo appartamenti a reddito, infatti, sarai tassato principalmente in due modi:

  • Sulla proprietà degli appartamenti, a prescindere dal fatto che tu li pongo a reddito o meno;
  • Sul reddito che ne ricavi mettendoli in affitto.

Per quanto concerne la proprietà puoi essere tassato come segue:

  • L’Imposta Municipale Unica (IMU) che dovrai pagare due volte all’anno, a giugno ed a dicembre. Nel mio caso questa tassa incide per circa il 7% degli affitti lordi che percepisco.
  • Gli eventuali Consorzi di Bonifica, piccole cifre che arrivano senza una particolare cadenza temporale.

Per quanto concerne gli importi percepiti a titolo di canone di locazione puoi essere tassato come segue:

  • Cedolare secca al 10%. Se il tuo appartamento è nella lista dei Comuni ad alta densità abitativa, lo potrai affittare a “canone concordato”. Questo significa che dovrai rientrare in determinati importi predefiniti dall’accordo territoriale, stabilito tra il tuo Comune e le associazioni di categoria.

    Potrai affittare con un contratto di durata ridotta (3+2 anni invece del classico 4+4 anni) e godere di uno sconto del 25% dell’IMU. Unico aspetto negativo l’impossibilità di applicare gli aumenti Istat al canone di locazione che resterà quindi bloccato per tutta la durata della locazione unitamente e la ridotta possibilità di modificare a tuo vantaggio il contratto base previsto dall’accordo.
  • Cedolare secca al 21%. Se non puoi applicare la cedolare al 10%, potrai sempre applicare la cedolare al 21%. Anche in questo caso non potrai procedere con gli aumenti Istat, ma avrai molta più autonomia contrattuale.
  • Irpef (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche). Non vedo questa soluzione come vantaggiosa, tuttavia, se non hai intenzione di applicare la cedolare secca, non ti rimane che assoggettare il tuo reddito da locazione ad Irpef.

    In questo caso dovrai aggiungere al tuo reddito il 95% della locazione percepita e calcolare la tua aliquota marginale. Dal momento che l’aliquota minima è pari al 23%, applicando lo sconto del 5%, se il tuo reddito è inferiore ai 15.000 euro complessivi pagheresti il 21,85%, che è di più di quanto previsto dalla cedolare.

L’unico caso in cui potrebbe esserti conveniente è se devi compensare delle spese o portare in detrazione qualcosa ed il tuo reddito è unicamente da locazione. In questa evenienza, essendo il calcolo della cedolare a parte, saresti costretto ad assoggettare ad Irpef quanto necessario per sfruttare l’opportunità di detrazione dei costi.

Salvo il caso di cui sopra suppongo sia già evidente che non ti converrebbe mai, ad ogni buon conto prova a controllare le aliquote IRPEF aggiornate.

Ad ogni buon conto non sono un fiscalista per cui non prendere tutti questi dati come un sicuro consiglio fiscale, nel caso parla con il tuo commercialista di fiducia! Il mio scopo primario, infatti, era farti capire che “il vecchio adagio” che “gli affitti sono tutte tasse” non è assolutamente vero.

Sono più che convinto, infatti, che le tasse elevate siano semplicemente una delle scuse che la nostra mente impaurita ci vuole mettere in testa per tenerci a freno, per impedirci di agire. Sul blog ci sono molti articoli che ti permettono di approfondire l’argomento rispondendo alle seguenti domande:

I Rischi

Non sono tutte rose e fiori, ci mancherebbe! Ogni opportunità di investimento presenta un livello di rischio con il quale dovrai necessariamente confrontarti ed anche gli immobili non sono esenti.

Ad ogni buon conto ti anticipo già che molti di questi sono esageratamente sopravvalutati dall’investitore poco informato, mentre altri saranno enormemente mitigati se agirai nella maniera corretta.

Ma quali sono i principali rischi che dovrai affrontare?

Scarsa Diversificazione

“La diversificazione può preservare la ricchezza, ma la concentrazione crea ricchezza.”

Warren Buffett

Me lo sono sentito ripetere molto spesso, hai troppi immobili, sei esposto unicamente sull’immobiliare. Ma se un investimento funziona, dico io, perché mai dovresti investire altrove? Solamente per diversificare?

Se leggi l’affermazione che lo stesso Warren Buffett ha usato più volte, forse diversificare può aiutarti a difendere il tuo capitale ma certamente, se il tuo obiettivo è creare ricchezza, è la concentrazione che potrà aiutarti a farlo.

Aggiungo anche che io voglio concentrare la ricchezza nelle mie tasche, non in quelle di consulenti finanziari od operatori finanziari in genere. Ti sembra sbagliato?

Scarsa Liquidabilità

Sulla base della mia diretta esperienza, ma forse io sono sempre fortunato, non è assolutamente vero che un immobile si vende con fatica. Ho recentemente messo in vendita un mio bilocale ed ho ricevuto, nel giro di una settimana, due offerte d’acquisto.

Le proposte erano scontate del 10% circa, e se la mia intenzione fosse stata quella di vendere, sono più che convinto, che avrei potuto chiudere la partita in un attimo. Ma io non ho necessità di liberarmi del mio immobile… lo venderò unicamente per opportunità ed al mio prezzo, diversamente lo riaffitterò ad un canone ben più elevato di quello pagato dal precedente conduttore.

Allora perché molti dicono che è difficile vendere un immobile?

Penso che sia dovuto principalmente al fatto che gli acquirenti non vogliono dover fare i conti con onerose ristrutturazioni che possono essere valutate sulla carta, ma poi costare ben di più a lavori ultimati. Nel mio caso, infatti, anche se l’immobile è in un contesto non moderno, è stato ristrutturato completamente 7 anni fa ed è in classe energetica D.

Ma un altro aspetto molto importante è anche legato al valore d’acquisto del tuo immobile. Comprare casa all’asta, ad esempio, ti permette di risparmiare parecchio rispetto ad un acquisto nel mercato libero. Spendendo meno, e dopo aver guadagnato per molti anni, potrai vendere facilmente il tuo immobile, in maniera rapida e senza troppi intoppi.

Inizia ad approfondire l’argomento aste, leggi case all’asta come funziona.

Morosità

Questo è oggettivamente un problema con cui dovrai fare i conti… conoscerai certamente il vecchio adagio, chi va al mulino si sporca di farina… è inevitabile che dovrai saltuariamente gestire situazioni di crisi. Tuttavia, anche su questo particolare aspetto, ritengo che il confronto con il mondo finanziario sia assolutamente impari.

Quando un investimento finanziario non va nella maniera giusta, è il tuo capitale che viene intaccato, mentre nel caso dell’immobiliare il problema riguarda la rendita che ricevi. Rileggi bene quest’ultima frase perché è molto importante e rappresenta una differenza sostanziale rispetto agli investimenti nel mondo finanziario.

Una tua obbligazione va in default? Mi spiace, forse recupererai il 20-30% del capitale investito tra chissà quanti anni… Un’azione sulla quale hai investito va a fallire? Mi dispiace, hai appena azzerato il tuo capitale.

Premettendo che non è affatto vero che i conduttori non pagano regolarmente l’affitto, con gli immobili certamente rischierai di non percepire sempre regolarmente la tua rendita. Tuttavia posso assolutamente dirti, per esperienza diretta, che se gestirai il tuo investimento nella maniera corretta questo aspetto non sarà mai un problema.

Quanti soldi servono per vivere di rendita?

Per riuscire a vivere di rendita devi incassare, come minimo, un importo pari alle tue spese mensili. Questo traguardo rappresenta quello che Robert T. Kiyosaki ha definito l’uscita dalla corsa del topo, la metafora che vede il povero topolino correre all’impazzata sulla sua ruota per tutta la vita, senza riuscire ad arrivare da nessuna parte.

Ti consiglio di aggiungere a questo importo mensile un extra (minimo 10%) che ti consentirà di continuare ad investire, portandoti ad aumentare le tue entrate anno dopo anno. Raggiungendo questo traguardo, infatti, potrai scendere dalla metaforica ruota ed iniziare, investimento dopo investimento, a migliorare la tua situazione finanziaria.

Come vedi tutto è in funzione delle tue spese. Se vivi sotto un ponte, ti basterà poco per finanziare il tuo stile di vita, mentre se giri in Porsche e spendi e spandi come non ci fosse un domani, indubbiamente farai molta più fatica.

Per raggiungere la libertà finanziaria ritengo che la tua migliore opzione sia una rendita immobiliare. Utilizzando prodotti finanziari, infatti, sono richiesti molti più soldi da investire e molti più anni di attesa.

Ad ogni buon conto, se vuoi sapere quanto serve per vivere di rendita puoi leggere l’articolo dedicato.

Quanti Immobili Servono per Vivere di Rendita?

Quanti immobili bisogna possedere per vivere di rendita? Concludo l’articolo rispondendo a questa domanda che, immancabilmente, quando parlo dell’argomento in questione mi fanno sempre. In realtà, se hai letto con attenzione quanto ho scritto nel paragrafo precedente, saprai già rispondere da solo a questo interrogativo.

Ad ogni buon conto, quanti immobili devi possedere per vivere di rendita grazie al flusso attivo degli affitti?

La risposta semplice è quando questo flusso sarà in grado di coprire le tue spese mensili. La risposta complessa, invece, richiede qualche ulteriore valutazione.

Quando con Daniela ci stavamo organizzando per partire con il nostro piano di conquista della nostra libertà finanziaria, pensavamo a quanto sarebbe stato bello possedere 10 appartamenti. Ci sembrava un sogno… Poi, in realtà, ne abbiamo comprati molti di più.

Non perché siamo ingordi, ma perché in primo luogo abbiamo uno stile di vita molto costoso e, secondariamente, del flusso lordo che proviene dagli affitti te ne resta solamente una parte. Infatti devi pagare il mutuo, le spese e le tasse.

Nel nostro caso specifico, per quanto concerne gli immobili di cui siamo proprietari come persone fisiche, ci resta il 45% degli affitti lordi che percepiamo. Se gestirai adeguatamente il tuo investimento immobiliare, infatti, dovranno necessariamente restarti risorse finanziarie capaci di coprire le tue spese mensili.

Ricorda, il mutuo che paghi alla banca non è un investimento! Non accontentarti del fatto che ti stai pagando l’appartamento con i soldi dell’affitto, un investimento a reddito deve produrre un flusso di cassa positivo.

Nel nostro specifico caso l’affitto lordo è suddiviso come segue:

  • 20% Tasse
  • 35% Mutui e Spese
  • 45% Utile Netto

Prendendo il nostro riferimento medio, se devi coprire delle spese mensili per 1.500 euro, dovrai percepire affitti per 3.350 euro lordi.

Infatti… 1.500 euro: 0,45 = 3.333,33 euro (N.B. 0,45 = 45%)

Ne consegue che, per raggiungere la libertà finanziaria, dovrai acquistare circa 6/8 appartamenti e coronare così il tuo sogno. Sulla base degli affitti che potrai percepire nella tua zona, questa è la valutazione corretta che dovrai fare per capire di quanti appartamenti hai bisogno.

Conclusioni

Come ho già avuto modo di indicarti, la tua prima operazione probabilmente non sarà il tuo miglior acquisto di sempre ma comunque rappresenterà il primo passo per la creazione della tua rendita. Se rimani bloccato a calcolare e calcolare non farai mai nulla.

L’importante, infatti, è iniziare.

Per cui… fuoco alle polveri!

Il “segreto” per aumentare i propri guadagni e riuscire a completare i propri obiettivi è sempre lo stesso. La motivazione, la sete di crescita, la voglia di migliorarsi.

Solo tu conosci la tua specifica situazione e solo tu puoi stabilire quante risorse sei in grado di mettere sul piatto, di quanti risparmi già disponi ed in quanti anni vuoi riuscire nell’impresa. Ma la cosa importante che volevo assolutamente trasmetterti con questo articolo è che costruirsi una rendita immobiliare è certamente più che fattibile ed è assolutamente alla portata di tutti.

Ma ovviamente serve impegno. Prova a bloccare il primo passante e chiedergli “Vorresti essere ricco???”. Penso che il 99,99% ti risponderebbe senza esitazione “MA CERTO!”.

La seconda domanda allora dovrebbe essere “E che cosa stai facendo per diventarlo???”.

Non fare come il 99,99% delle persone che desidera e sogna ma che, oltre a questo, non fa nulla per tramutare il suo sogno in realtà… Fai subito qualcosa di concreto, contattami!

In bocca al lupo!

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chi ha scritto questo articolo?

Agente di commercio, responsabile di area e di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione locativa di una delle più importanti società italiane di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza. Dal 2014 il mio scopo è diventato raggiungere la libertà finanziaria, obiettivo che sono riuscito a raggiungere in pochi anni. Ora, dopo aver conseguito questo importante traguardo, vorrei avere l’opportunità di supportare anche te…

2 commenti su “Rendita Immobiliare: la Chiave per la Libertà Finanziaria”

  1. Buongiorno,
    solo una domanda: le risulta che l’applicazione del contratto a canone concordato con cedolare secca sia limitata al numero massimo di 4 appartamenti come per gli affitti brevi?

    Rispondi
    • No, non mi risulta. Ad ogni buon conto spero non sia una proposta di legge perchè finirebbe solo per esacerbare ancora di più i prezzi e ridurre ulteriormente la disponibilità di alloggi.

      L’hai per caso letto nell’accordo territoriale?

      Rispondi

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