Quante tasse si pagano su un affitto? Meno di quanto pensi! L’ho già scritto in molti altri articoli: tutti pensano che gli affitti ed il settore immobiliare in genere siano estremamente tassati. A mio avviso questa percezione non rappresenta assolutamente la realtà e, se leggerai tutto l’articolo fino alla fine, potrai farti la tua opinione in merito.

Una precisazione prima di partire, questo articolo è pensato per una persona fisica e non per una persona giuridica (una società), che è normata da regole completamente differenti.

Ma veniamo a noi, quali e quante tasse paga chi affitta una casa?

La Tassazione sull’Affitto di una Casa

Su un’immobile possono gravare principalmente due o tre tasse. Una sul reddito da locazione conseguito a tua scelta tra cedolare secca o IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), una sulla proprietà costituita dall’IMU (Imposta Municipale Unica) e, infine, una possibile altra tassa sulla proprietà costituita dall’onere del Consorzio di Bonifica.

Vediamole, una ad una, in dettaglio.

Cedolare Secca

La cedolare secca è una tassa facoltativa che puoi decidere di sostenere opzionalmente all’Irpef. Prevede due aliquote. Quella standard al 21% ed una agevolata al 10%. Optando per la cedolare secca non dovrai pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo che, invece, dovresti sostenere normalmente per tutte le registrazioni, risoluzioni o proroghe dei contratti di locazione.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari, fatta eccezione per l’A10 (uffici e studi privati) che siano locate ad uso abitativo e tutte le pertinenze, a patto che siano locate congiuntamente all’abitazione (o con contratto successivo con il medesimo conduttore, facendo riferimento al contratto dell’abitazione).

Personalmente inserisco l’opzione per la cedolare secca direttamente nel contratto di locazione, ma nessuno vieta di partire senza cedolare ed optare di averla negli anni successivi. All’inizio di ogni annualità potrai decidere, infatti, di optare per questo regime agevolato.

Dico agevolato perché, se disponi di un immobile ubicato in un Comune ad alta densità abitativa, potrai pagare una convenientissima tassa pari ad appena il 10% dei canoni di locazione incassati nell’anno.

Per fare questo, però, dovrai restare all’interno di determinate regole, stabilite dalle associazioni di categoria, che determineranno il calcolo del canone d’affitto massimo che potrai applicare. Per dare ufficialità al regime agevolato dovrai far verificare e certificare tutti i conteggi da appositi soggetti.

Qualora tu disponessi di un immobile non ubicato in un Comune ad alta densità abitativa, potrai sempre sfruttare l’aliquota ordinaria al 21%. In questo caso potrai applicare l’affitto che ritieni più opportuno e non avrai la necessità di far certificare il contratto.

Lo scotto da pagare per l’applicazione della cedolare secca è la rinuncia a poter adeguare il canone di locazione all’Istat (indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati). Fino all’anno scorso si parlava di poco o niente, ma nell’ultimo anno gli aumenti sono stati molto più consistenti. Contrariamente a quanto ci hanno raccontato, sembra logico supporre che l’inflazione ci accompagnerà per lungo tempo, per cui rinunciare ad un aumento nell’ordine del 5/6% ogni anno non è più così a cuor leggero.

Ne consegue che, sul tuo affitto di 400 euro mensili, dovrai pagare solo 40 euro mensili nel caso di affitto in un Comune ad alta densità abitativa oppure 84 euro in tutti gli altri casi. Ti ricordo che non dovrai pagare l’imposta di bollo e di registro che dovresti pagare annualmente, dividendo la spesa in parti uguali con il conduttore.

IRPEF

Molto probabilmente non avrai convenienza a pagare l’Irpef invece della cedolare secca. Questo perché dovresti assoggettare il 95% del tuo reddito da locazione ad Irpef e, essendo l’aliquota minima pari al 23%, direi che è chiaramente svantaggioso (il 95% di 23% è 21,85% che è maggiore di 21%).

Se hai un reddito da lavoro, facilmente pagherai di più perché dovrai sommare il reddito da locazione e, magari, potresti passare di scaglione con le dolorose conseguenze del caso. Se non conosci la tua aliquota IRPEF puoi verificare direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Penso esista una sola possibilità per la quale potresti trovare conveniente applicare l’Irpef invece che la cedolare secca: nel caso in cui tu avessi oneri deducibili o detrazioni da sfruttare e non avessi altri redditi al di fuori di quelli da affitto. Il reddito assoggettato a cedolare secca, infatti, è escluso dal reddito complessivo, per cui applicando questo regime agevolato non avresti alcun reddito da cui scontare le tue spese.

Qua si entra in un campo minato, ma certamente il tuo consulente fiscale di fiducia saprà consigliarti al meglio. Ti consiglio di chiamalo e di decidere insieme a lui come sarebbe più conveniente procedere. L’opzione per la cedolare secca va opzionata prima che l’anno di locazione abbia inizio, per cui, dal momento che andrai ad impattare su due anni differenti, è necessaria una certa programmazione.

IMU (Imposta Municipale Unica)

Questa tassa, dovuta in quanto proprietario dell’immobile, va pagata in due rate, a giugno e dicembre. Non è legata all’importo dell’affitto che percepisci, ma viene calcolata sulla base di due fattori principali: la rendita catastale e l’aliquota IMU del Comune di riferimento.

Nella tua valutazione d’investimento dovrai fare attenzione a questo parametro, cercando di acquistare appartamenti con rendite catastali più contenute. Normalmente gli alloggi un po’ più datati presentano una rendita inferiore ma puoi trovare rendite molto basse anche in abitazioni più recenti.

Infine, se il tuo immobile sarà all’interno di un Comune ad alta densità abitativa, oppure avrai redatto un contratto 3 + 2 in un Comune che prevede quest’ipotesi, potrai scontare la tassa del 25%.

Quando ho iniziato ad investire in immobili, e mi trovavo a valutare numerose proprietà, per evitare di perdere tempo, solitamente raddoppiavo la rendita catastale. Adesso, invece, che possiedo parecchi immobili, utilizzo un altro metodo basato su quanto ha inciso esattamente l’IMU sulle mie locazioni.

Ad esempio nel 2021 l’IMU ha inciso solamente per il 7% delle mie locazioni lorde. Ne consegue che, su un affitto di 400 euro mensili, dovresti pagare annualmente soltanto 336 euro.

Consorzi di bonifica

Il Consorzio di Bonifica è un ente pubblico che cura la manutenzione e l’efficienza delle opere di bonifica di alcuni territori. Ogni comprensorio di bonifica ha il suo consorzio di riferimento e, per finanziare le sue opere, tassa in misura proporzionale tutti gli immobili presenti nell’area di competenza. Pagherai quest’onere solamente se il tuo immobile si trova all’interno di una di queste aree.

Il contributo viene calcolato sulla base della superficie di terreno occupata dal tuo immobile ed è deducibile nella dichiarazione dei redditi. Non ti spaventare, sono piccole cifre, nell’ordine di qualche decina di euro all’anno. Per darti un’idea l’incidenza di questo contributo sul totale dei miei affitti annuali è stata di appena lo 0,38% (€ 18,24 su un affitto di 400 euro mensili).

Conclusioni

Siamo arrivati al dunque, quante tasse si pagano su un immobile affittato a 400 euro al mese? Per tua comodità ho riepilogato il tutto nella tabella che segue, dividendo i due differenti casi della locazione ad alta densità abitativa e non.

	ALTA TENSIONE ABITATIVA	TUTTI GLI ALTRI CASI
LOCAZIONE ANNUA LORDA	€ 4.800	€ 4.800
CEDOLARE SECCA	-€ 480	-€ 1.008
IMU	-€ 252	-€ 336
CONSORZIO DI BONIFICA*	-€ 19	-€ 19
LOCAZIONE ANNUA NETTA	€ 4.049	€ 3.437
% TASSE PAGATE	15,65%	28,40%

Come vedi l’incidenza della tassazione non è così elevata come la maggioranza delle persone suppone. Ci sarebbe molto altro da dire ed è per questo che ti invito a contribuire utilizzando la sezione commenti dell’articolo, oppure scrivendomi direttamente dalla sezione contatti.

In bocca al lupo!