Sei stai leggendo questo articolo, con buona probabilità, sei alle prese con una valutazione immobiliare. Forse stai cercando di trovare il giusto prezzo di vendita di un tuo immobile che è attualmente locato, oppure stai valutando di acquistare un immobile già affittato e vorresti verificare se il prezzo che ti viene richiesto è congruo.

Premetto subito che l’utilizzo del saggio di capitalizzazione non è il metodo che prediligo per valutare gli immobili, preferisco basarmi su metriche differenti. A mio parere si tratta di un sistema troppo accademico. Tuttavia, se non lo conosci, non puoi certo stabilire se presenta o meno un’utilità, per cui leggi tutto l’articolo fino alla fine e fatti la tua idea in merito.

Prima di lasciarci ti consiglio di leggere anche Come Valutare un Immobile.

Cos’è

Il saggio di capitalizzazione è un calcolo che sfrutta il tasso di rendimento che il mercato ritiene congruo per trasformare in capitale un flusso di cassa atteso. È la percentuale che devi applicare per trasformare un canone di locazione di un immobile nel suo valore di mercato e, in pratica, non è altro che il rendimento lordo medio degli immobili locati nella tua zona di riferimento.

Come Si Calcola

Il calcolo è molto semplice non dovrai far altro che partire dalla locazione annua e dividerla per il saggio di capitalizzazione degli immobili, cioè la percentuale di rendimento medio degli immobili locati nella zona in questione.

La formula è la seguente:

LOCAZIONE ANNUA : SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE = VALORE IMMOBILE

Come puoi ben notare, la parte difficile non è il calcolo, ma reperire la percentuale giusta da applicare. Tuttavia è inutile che inizi a spararti percentuali medie, anche perché i miei riferimenti sono il doppio ed anche il triplo di quanto potresti leggere su altri siti di settore.

Come puoi trovare questo dato? A mio avviso la strada più logica è calcolare il valore di riferimento tramite l’OMI.

OMI

Si tratta di un ottimo servizio gestito dall’Agenzia delle Entrate che ha diviso in zone (le cosiddette zone OMI) il territorio di ogni Comune italiano. All’interno di ognuna di queste aree vengono reperite, con cadenza semestrale, le quotazioni a metro quadro relative alle vendite ed alle locazioni. Questi valori, da intendersi come una stima di massima, sono suddivisi sulla base della tipologia e dello stato di conservazione dell’immobile.

Accedendo al portale, una sorta di Google Maps, potrai inserire l’indirizzo esatto del tuo immobile e reperire gli ultimi valori disponibili. Osserva l’immagine che segue.

Come puoi ben vedere sono riportati sia il valore di mercato che il valore di locazione al metro quadrato. Utilizzando questi riferimenti potrai facilmente scegliere il saggio di capitalizzazione più indicato per il tuo immobile. Ad esempio per un’abitazione civile in ottimo stato avrai, indicativamente, un saggio di capitalizzazione medio del 4,60% circa.

Accedi al portale OMI

Esempio di Calcolo

Prendiamo come riferimento le quotazioni OMI che ti ho mostrato qui sopra e poniamo che tu abbia un immobile in un normale stato d’uso affittato ad € 550 mensili.

Dalla tabella potrai facilmente ricavare che:

• Il tuo saggio di capitalizzazione sarà compreso tra il 4,63% ed il 4,66%;
• Il valore minimo sarà pari a: (5,4 x 12 mesi) : 1.400 = 4,63%;
• Il valore massimo sarà pari a: (6,6 x 12 mesi) : 1.700 = 4,66%.

A questo punto, non ti resta che calcolare il valore del tuo immobile dall’affitto.

€ 550 x 12 mesi = € 6.600 : 0,0466 = € 141.600

Conclusioni

Troppo bello per essere vero, i limiti di questo tipo di ragionamento sono tantissimi ed è proprio per questo che non lo utilizzo assolutamente. Principalmente te ne posso indicare almeno due: la dimensione dell’immobile e l’inflazione.

Partiamo dalla dimensione dell’immobile. Questo è un dato in realtà molto importante perché se tu affitterai un appartamentino di 40 metri quadrati oppure un mega villone da 300 metri quadrati, la situazione reddituale sarà completamente diversa. Questo in considerazione del fatto che, percentualmente parlando, renderà molto di più il piccolo appartamentino rispetto al mega villone. Questa è una legge di mercato praticamente sempre vera.

Per quanto concerne l’inflazione invece ritengo che il ragionamento sia sbagliato per il semplice fatto che ragiona al contrario di come dovrebbe essere in realtà. Ti spiego il mio punto di vista. Se c’è inflazione vuol dire che la moneta sta perdendo potere d’acquisto e, di conseguenza, tutti i beni normalmente costano di più, immobili compresi.

I canoni di locazione sono frutto di contratti pluriennali e non rispondono in maniera immediata all’inflazione. Vuoi perché i contratti agevolati non sono aggiornabili Istat, vuoi perché l’aggiornamento è pari solo al 75% oppure, chissà, perché il governo ha messo un “price cap”, indicando un valore massimo che puoi pretendere dal tuo conduttore? In periodi di alta inflazione è sempre successo…

Comunque, se ti interessa il settore immobiliare, ti invito a leggere tutti gli altri articoli del blog, a porre tutte le tue domande direttamente nella sezione commenti dell’articolo oppure scrivendomi direttamente dalla sezione contatti.

In bocca al lupo!