Guida al Property Management: Scopri Ciò che Devi Sapere!

Guida al Property Management: Scopri Ciò che Devi Sapere!

Che cos’è il property management? Si tratta della gestione di proprietà immobiliari svolta da un professionista, chiamato property manager, al posto del proprietario. È un servizio molto utile per un investitore che non ha tempo o voglia di seguire tutti gli appartamenti che possiede ed affida questa gestione a terzi.

Non necessariamente si tratta di un patrimonio immobiliare a reddito, in quanto la semplice proprietà determina tutta una serie di incombenze, che generano comunque una piccola mole di lavoro. Il servizio è molto di moda negli Stati Uniti, dove è prassi affidare a terzi questo tipo di attività. Si occupano di property management anche società specializzate, in grado di seguire patrimoni immobiliari di ingente dimensione.

In cambio del loro servizio di property management è prevista una commissione mensile, pattuita tra le parti, o comunque una percentuale sull’importo lordo di affitti generati dal compendio gestito.

Continua a leggere ed avrai tutte le informazioni che ti servono.

Quali Servizi Vengono Assicurati al Cliente?

Normalmente il property management riguarda proprietà immobiliari messe a reddito ed il property manager si occupa di gestire al meglio tutti gli immobili al fine di produrre il massimo reddito possibile, limitando al massimo le spese.

In buona sostanza ci sono tutte le attività connesse con la locazione, come ad esempio:

  • gestione pubblicità immobiliare;
  • individuazione conduttori;
  • redazione contratti;
  • gestione manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • riscossione e controllo dei pagamenti;
  • eventuale amministrazione condominiale;
  • eventuale recupero crediti;
  • gestione legale e di eventuali contenziosi;
  • pagamento delle spese condominiali e delle tasse connesse alla proprietà;
  • gestione e pagamento di assicurazioni e dei conti correnti connessi alla gestione immobiliare;

e quant’altro necessario per una completa ed autonoma gestione degli immobili affidati.

Insomma, la gestione inerente il property management non è affatto semplice: deve cercare di massimizzare il reddito netto da locazione, gestendo ed aggiornando i canoni e limitando al massimo le spese, ma al contempo dovrà mantenere in perfetto stato di manutenzione tutte le proprietà gestite allo scopo di mantenerne il valore.

Normalmente quando si segue un compendio immobiliare ci si trova a dover gestire nuovi immobili in entrata ma, inevitabilmente, alcuni immobili in uscita. Non tutte le proprietà sono idonee alla locazione e può certamente succedere che si verifichino in cui sia più profittevole vendere per riacquistare.

Se non se ne occuperanno direttamente le mie figlie (chi vivrà vedrà), allo scopo di rendere passive al 100% queste entrate, anch’io un giorno avrò bisogno di un servizio di questo tipo. Dal momento che non posseggo centinaia di appartamenti, ora gestisco tutto personalmente, tuttavia potrei benissimo già avvalermene.

Attualmente, una delle agenzie con cui collaboro, gestisce già alcuni compendi per altri investitori e mi ha detto più volte che sarebbe più che disposta a gestire il tutto senza chiedermi nulla in cambio, dal momento che tratterrebbero già le commissioni per l’inevitabile turn-over degli affittuari.

Ad ogni buon conto si tratterebbe di una gestione molto meno attenta di quella afferente ad un vero e proprio property management. Come ho già avuto modo di indicarti, infatti, un property manager affronta normalmente tematiche ben più complesse riguardanti l’efficientamento e la manutenzione del parco locativo che gestisce.

Ad esempio, le inevitabili novità che la direttiva europea net zero ci porterà ad affrontare, obbligherà molti property manager ad investire in opere di miglioramento energetico degli edifici da loro gestiti, allo scopo di conservarne ed incrementarne il valore.

Oltre a questo aspetto una corretta gestione afferente il property management dovrà occuparsi in via diretta ed autonoma degli inevitabili episodi di morosità che potranno certamente capitare.

Le Differenti Tipologie di Property Management

Ogni differente tipologia di immobile richiede specializzazioni differenti. Ad esempio, chi si occupa di case vacanza con tutta probabilità non avrà il giusto expertise per chi ha necessità di gestire un insieme di capannoni industriali.

Le principali tipologie di property management sono le seguenti.

Property Management Residenziale

Fanno parte di questa categoria di property management le proprietà residenziali affittate. Puoi pensare ad appartamenti, intere palazzine, appartamenti vacanza, interi resort, ma anche villette e case indipendenti.

Property Management Commerciale

Chi possiede immobili commerciali necessita di competenze certamente differenti rispetto ai property manager che si occupano di edifici residenziali. Questi specialisti saranno più orientati, infatti, a gestire negozi, alberghi, ristoranti, centri termali, interi centri commerciali, uffici, studi medici, strutture sanitarie o RSA.

Property Management Industriale

Le proprietà industriali che possono essere gestite in property managemente sono principalmente magazzini, laboratori, opifici, capannoni od interi stabilimenti.

Le differenze con il Facility Management

Spesso questi due termini vengono confusi, mentre in realtà si tratta di due gestioni, certamente similari, tuttavia assolutamente differenti. Il property management è più un servizio reso ad un investitore, che può facilmente essere una società immobiliare, un trust oppure un fondo di investimento. Invece il facility management è un’attività svolta per conto di un’azienda e focalizzata sui beni della società per la quale si lavora.

Come ti ho già anticipato, infatti, property management significa letteralmente gestione della proprietà e si intendono tutte quelle attività connesse con la gestione di un patrimonio immobiliare in modo completo e globale, sostituendosi al proprietario stesso a tutti gli effetti. Normalmente vendono affidate in gestione intere palazzine di appartamenti oppure complessi commerciali o industriali.

Il facility management, invece, è una mansione lavorativa focalizzata esclusivamente alla gestione degli immobili di proprietà dell’azienda per la quale si lavora. Immagina grosse società che possiedono più siti produttivi con capannoni e palazzine di uffici. Tutti questi beni devono essere gestiti e mantenuti in perfetta efficienza in maniera che la società stessa possa operare al meglio.

Conclusioni

Il property management è la gestione a tutto tondo di un compendio immobiliare da parte di terzi, normalmente specializzati nel settore residenziale, commerciale o industriale. Questi soggetti si occupano della gestione completa del business locativo, dalla scelta del conduttore al pagamento delle tasse, di tutti i costi correlati ed anche alla gestione delle controversie legali che inevitabilmente possono capitare.

Per godere di questo particolare servizio si deve pagare una commissione mensile, concordata forfetariamente tra le parti, oppure, più facilmente, una commissione sull’affitto lordo generato dagli immobili gestiti. Fatta eccezione per poche grandi città, il property management in Italia è molto meno sviluppato rispetto all’estero, tuttavia sono più  che convinto che gli immobili che possono essere destinati a questo particolare servizio non potranno che aumentare in futuro.

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chi ha scritto questo articolo?

Agente di commercio, responsabile di area e di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione locativa di una delle più importanti società italiane di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza. Dal 2014 il mio scopo è diventato raggiungere la libertà finanziaria, obiettivo che sono riuscito a raggiungere in pochi anni. Ora, dopo aver conseguito questo importante traguardo, vorrei avere l’opportunità di supportare anche te…

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