Sia che tu sia inquilino o proprietario, conoscere le regole per l’invio di una lettera di disdetta dall’affitto è assolutamente più che raccomandato.

Spesso molti conduttori prendono alla leggera il contratto che hanno firmato. C’è la convinzione che l’affittuario abbia sempre ragione. In realtà non è sempre così, dipende da quali articoli vengono inseriti all’interno del contratto…E, come tu ben sai, alla fine tutti i contratti firmati devono sempre essere rispettati.

Se sei in affitto dovresti padroneggiare queste regole, per non rischiare che la tua lettera di disdetta venga respinta dal proprietario a ragion veduta. In questo caso ti troveresti, nella migliore delle ipotesi, a dover pagare qualche mese di preavviso in più.

Se sei proprietario, invece, conoscere queste norme ti permetterà di gestire al meglio tutti gli inevitabili cambi di conduttore che i tuoi appartamenti subiranno nel corso degli anni. Farlo nella maniera corretta ti permetterà aumentare significativamente il rendimento globale delle tue locazioni.

L’argomento in questione è certamente materia legale ed è per questo che, per essere sicuro di non avere scritto inesattezze, ho chiesto aiuto al valente avvocato Stefano Versari del quale mi servo personalmente da molto tempo.

Trovare un bravo avvocato, specializzato in materia immobiliare, non è per niente facile. Per carità, Stefano è più che preparato in ogni ambito, ma la ragione per la quale ho deciso di avvalermi dei sui servizi, è stato proprio per sua particolare esperienza in questo specifico campo (era l’avvocato di fiducia di una grossa società specializzata proprio in locazioni).

L’argomento trattato è lungo e complesso. Proprio per questo motivo e soprattutto al fine di poter rendere il tutto più semplice da comprendere, ho diviso la locazione abitativa da quella commerciale e le regole del proprietario da quelle previste per il conduttore. Leggi quanto di tua competenza e non sbaglierai mai più l’invio di una lettera di disdetta.

La lettera di disdetta del contratto d’affitto varia a seconda delle caratteristiche del contenuto di quest’ultimo. Non tutti i contratti d’affitto sono uguali e, in base alla durata ed alla tipologia, ci sono determinate tempistiche da rispettare per presentare il documento.

Il punto da chiarire, infatti, è di quale modello hai bisogno, sulla base della tipologia di contratto di locazione che hai in essere. Tranquillo, prosegui nella lettura… più avanti, nella sezione dedicata ai fac simile, potrai scaricare il modello che fa per te, pronto da compilare.

Tipologie di Contratti d’Affitto

Ti elencherò qui di seguito le tipologie di contratto d’affitto esistenti, così da avere le idee un po’ più chiare e comprendere meglio la restante parte dell’articolo: 

• Contratto d’affitto concordato: detto anche a canone agevolato, prevede una durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2. Il classico 3+2;
• Contratto d’affitto 4+4: la sua durata deve essere almeno di quattro anni, rinnovabile di altri 4 anni, alla loro scadenza;
• Contratto di locazione di tipo commerciale: la sua durata è di almeno 6 anni, rinnovabile di altri sei. L’uso di questo contratto è destinato a negozi, attività professionali in generale e studi;
• Contratto d’affitto ad uso transitorio: è stato pensato soprattutto per gli studenti fuori sede e per chi viaggia per lavoro. La sua durata varia da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Sul contratto d’affitto, di qualsiasi tipologia, è sempre presente la data di scadenza, ma esistono dei casi in cui locatore o conduttore, per un motivo o per l’altro, hanno necessità di sciogliere il contratto stipulato anticipatamente.

È possibile effettuare questa disdetta anticipata ma, le due parti devono rispettare diverse condizioni. Le ipotesi principali sono le seguenti.

La Disdetta Consensuale del Contratto di Locazione

Questo è il caso in cui le parti sono d’accordo sul fatto di interrompere in anticipo il contratto e lo faranno attraverso un accordo. L’unico obbligo è quello di pagare reciprocamente ciò che spetta all’Agenzia dell’Entrate per ottemperare ai costi dovuti per la disdetta del contratto. Ti segnalo che, in caso di locazione concordata 3+2, non ci sono costi da sostenere.

Disdetta Anticipata

Potrebbe verificarsi l’ipotesi in cui il locatore o il conduttore decidano di disdire il contratto prima della scadenza. In questo caso uno o l’altro dovranno comunicare questa decisione attraverso una PEC oppure spedendo una raccomandata con ricevuta di ritorno.

Vincoli Differenti per Conduttore e Locatore

La legge dovrebbe essere uguale per tutti ma, quando si parla di locazione, devi sapere che ci sono grandi differenze tra locatore, il proprietario, ed il conduttore, colui che affitta l’immobile. Questo fatto è lampante, soprattutto in termini di obblighi e doveri reciproci.

Disdetta Anticipata del Conduttore

Il Conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, a patto che vi siano indicate le condizioni, avvisando per tempo il locatore mediante raccomandata. Questo a meno che il contratto non preveda la possibilità di comunicare il recesso solo in presenza di gravi motivi. Troverai indicazioni su questa particolare evenienza più avanti.

Disdetta Anticipata del Locatore

Contrariamente al conduttore il proprietario di un immobile è molto più vincolato, può dare disdetta del contratto solo in concomitanza della sua scadenza naturale, prima del rinnovo automatico, attraverso raccomandata o PEC. Alla prima scadenza, infatti, sono previsti casi specifici e stringenti che troverai più avanti.

Le tempistiche di invio della lettera variano a seconda del tipo di contratto, degli accordi specifici previsti nello stesso nonché del tipo di immobile. Normalmente, per un contratto ad uso abitativo, il proprietario dovrà avvisare il conduttore con almeno sei mesi di anticipo.

Modelli Fac Simile

In questa sezione ho raccolto, divise per tipologia di locazione, vari modelli di lettera di disdetta. Si tratta di documenti fac simile in formato word, da editare e modificare a tuo piacimento.

Scarica ed utilizza liberamente quello che fa al caso tuo.

Modelli Locazioni Abitative

Modelli Locazioni Commerciali

Conclusioni

Questo articolo contiene solamente informazioni generali che puoi approfondire, in base alla tipologia di locazione alla quale sei interessato. Scopri come inviare una lettera di disdetta da un contratto d’affitto ad uso abitativo oppure una lettera di disdetta da un contratto d’affitto ad uso commerciale, avendo la certezza di non commettere alcun errore.

La disdetta di un contratto d’affitto viene spesso presa alla leggera, tuttavia scrivere inesattezze, senza un supporto legale alle spalle, è davvero facile. Se hai bisogno di un aiuto legale posso sicuramente consigliarti di avvalerti di Stefano Versari, è un ottimo avvocato e, come ho già avuto modo di indicarti, è estremamente preparato sulle questioni immobiliari.

Diversamente, se vuoi migliorare le tue competenze di investitore immobiliare, oppure hai necessità di una consulenza per altre problematiche specifiche, puoi rivolgerti direttamente a me. Potremo fare una chiacchierata e stabilire insieme come procedere.

In bocca al lupo!