Immobili da Affittare: Scelte Strategiche ad Alto Rendimento

Immobili da Affittare: Scelte Strategiche ad Alto Rendimento

Ebbene sì, sono anni che ottengo ottimi rendimenti e non c’è altro investimento che mi riesca meglio di questo: comprare case ed affittarle! I motivi che mi hanno spinto ad investire in appartamenti da affittare sono tanti, posso elencarti i principali.

  • La possibilità di avere un rendimento superiore all’inflazione reale, grazie alla leva finanziaria conferita dal debito;
  • Il vantaggio di avere un debito che si svaluta grazie all’inflazione (un problema con cui dovremo fare i conti da qui al prossimo futuro);
  • Il capitale proprio investito nel mattone che risulta in qualche modo protetto dall’inflazione. Una casa è un insieme di materie prime e, grosso modo, aumenta in maniera più o meno direttamente proporzionale all’inflazione stessa.
  • Il pieno controllo nelle tue mani. Un aspetto non di poco conto che ti consente di calcolare “a tavolino” il rendimento del tuo investimento, senza sorprese.

I dati inerenti questo tipo di investimento vengono sbandierati, anche da testate autorevoli, indicando rendimenti medi compresi tra un 2% e un 4%… massimo un 5%. Mah… sarà così per il 99% della popolazione, ma non certamente per me e neanche per tante altre persone che conosco che investono in immobili con rendimenti ben superiori.

Insomma, come mi piace sempre affermare quando i miei dati vengono messi in discussione, “sembra sempre impossibile finché non viene fatto”.

Sul blog troverai tantissimi articoli sull’argomento, leggili tutti se vuoi approfondire a fondo questa tipologia di investimento, gli immobili a reddito.

Prima di lasciarci ti consiglio di leggere anche:

Quale Tipologia di Immobile Comprare?

Il bello del settore immobiliare è che ogni investitore può trovare la maniera più congeniale di sfruttare il “mattone”. C’è chi predilige l’affitto turistico, chi acquista ristruttura e rivende, chi specula cedendo il preliminare, chi si specializza nell’affitto agli studenti, chi punta sul lavoratore in trasferta, chi cerca la famiglia, ecc. ecc.

Insomma ognuno gestirà l’investimento immobiliare nella maniera che gli riesce meglio, che è più “nelle sue corde”. A mio avviso tutti possono tranquillamente guadagnare, l’investimento immobiliare non è assolutamente complesso ed ognuno lo può affrontare nella maniera che gli è più congeniale.

Casa per AirBnB

Non conosco personalmente investitori che hanno scelto Airbnb come investimento immobiliare. Personalmente lo vedo più come l’occasione di tramutare una passività in attività e cioè trasformare una casa vacanze (la passività) in un investimento.

La cosa che a me non piace di Airbnb è il grosso lavoro di gestione che immagino ci stia dietro. Le case vacanza solitamente vengono occupate per una, massimo due settimane e quindi il grosso lavoro previsto nel passaggio tra un occupante e l’altro si ripete tante volte nell’anno.

Personalmente non ho molto tempo da perdere e gradisco che l’investimento sia il più passivo possibile. Dal momento che sono sempre riuscito a convincere Daniela (mia moglie se non hai letto chi siamo) a non comprare una casa vacanze, non ho mai approcciato questa tipologia di investimento.

Monolocale

Il monolocale, dal punto di vista dell’investimento, è già una scelta molto più sensata. Ne posseggo svariati, quasi tutti completamente arredati. L’aspetto negativo del monolocale è che è un oggetto chiaramente per investitori.

Quando acquisti un monolocale, infatti, tieni presente che con tutta probabilità lo venderai non ad un acquirente, che intende andarci ad abitare, ma ad un altro investitore che continuerà a sfruttarlo sempre come immobile da reddito. Questo significa che, tipicamente, viene comprato ad un prezzo leggermente inferiore a quello di mercato e, allo stesso modo, venduto leggermente a meno del suo valore commerciale.

I rendimenti forniti dal monolocale sono tipicamente i più elevati, perché nel settore immobiliare, quando si parla di rendimenti da locazione, più l’immobile è grande e meno rende in termini percentuali.

Affitto a Studenti

L’affitto agli studenti è un’altra modalità che piace molto agli investitori immobiliari. Spesso viene utilizzata per salvare una situazione non soddisfacente, un appartamento che presenta un rendimento troppo basso oppure che avrebbe bisogno di una ristrutturazione.

Dandolo in affitto a più soggetti contemporaneamente il rendimento globale aumenta e, di conseguenza, diventa quantomeno sufficiente. L’aumento dell’energia che stiamo sperimentando in questo momento credo andrà ad impattare molto su questo tipo di locazione perché normalmente le utenze ed i consumi sono inclusi nel canone.

Anche questa forma di investimento non è da me gradita in quanto richiede troppo lavoro.

Dove Comprare?

Vivi dove vuoi ma investi dove ha senso.”

Non ricordo da chi ho sentito queste parole ma posso assicurarti che rappresenta in una frase il mio esatto modo di ragionare e tutti i miei investimenti immobiliari ne sono la prova. Spesso finiamo per valutare solamente il mercato nel quale abitiamo e questo, dal punto di vista dell’investimento immobiliare, credo sia un grosso errore.

Italia

In Italia poi provare un investimento adatto alle tue esigenze penso quasi in ogni località, anche se ci sono delle zone chiaramente non adatte alla locazione. Ad ogni buon conto ognuno ha le proprie metriche e, magari, quello che io considero un investimento non potrà esserlo per tanti altri.

Questo perché le metriche alle quali dò importanza non sono legate alle caratteristiche costruttive dell’immobile od alla località prestigiosa, bensì semplicemente a ragionamenti matematici che valutano il rendimento ed il tempo di recupero del mio investimento.

Inizia a guardarti attorno, esci dal tuo quartiere e valuta altre possibilità. Scoprirai che le occasioni sono ovunque, vanno semplicemente scovate.

Se per molti è faticoso comprare un immobile anche solo a mezz’ora di auto da casa propria, c’è chi si lancia in investimenti oltre oceano, località dove certamente ci sono rendimenti molto interessanti, ma niente che tu non possa riuscire ad ottenere anche qui in Italia.

Estero

Non c’è dubbio che alcune località degli Stati Uniti rappresentino il Sacro Graal dell’investitore immobiliare. Tuttavia, un conto è fare qualche ora di macchina da casa propria, ed un conto è dover prendere l’aereo. Con la storia del Covid-19 poi sarà sempre più problematico spostarsi in piena libertà ed autonomia.

Quando nel 2014 abbiamo deciso di investire nel mattone, ci siamo scontrati con rendimenti insoddisfacenti e stavamo iniziando a pensare di andare oltre oceano. Poi ho avuto occasione di ascoltare un’intervista fatta a Robert Kiyosaki in cui affermava che ovunque andasse era in grado di dimostrare a chiunque si lamentava che “da loro era differente” che avevano torto.

Robert affermava che erano semplicemente scuse, quello che mancava loro era la competenza per poter riuscire a fare operazioni immobiliari soddisfacenti. Aveva ragione. Oggi riesco tranquillamente ad ottenere rendimenti “americani” standomene tranquillamente in Italia.

Conclusioni

Comprare case da affittare è un ottimo investimento. Punto. Non c’è altro da dire. Questa forma di investimento rappresenta la mia scelta e credo continuerà ad esserlo anche in futuro. I rendimenti che puoi ottenere e la sicurezza dell’investimento stesso sono imbattibili.

Come avrai già capito per quanto mi riguarda non guardo AirBnB, case vacanza oppure agli studenti. A me interessano immobili anonimi che possono essere affittati a persone e famiglie “qualunque” che rimangono nell’immobile ben più lungo dei tempi medi che vedo riportati negli studi di settore.

Quello a cui devi fare attenzione e che devi ben comprendere è che meno lavoro farai e dedicherai all’investimento, maggiore sarà il rendimento “automatico” che ne ricaverai. Massimo risultato con il minimo sforzo!

In bocca al lupo!

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chi ha scritto questo articolo?

Agente di commercio, responsabile di area e di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione locativa di una delle più importanti società italiane di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza. Dal 2014 il mio scopo è diventato raggiungere la libertà finanziaria, obiettivo che sono riuscito a raggiungere in pochi anni. Ora, dopo aver conseguito questo importante traguardo, vorrei avere l’opportunità di supportare anche te…

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