“Sembra sempre impossibile, finché non viene fatto.”

Nelson Mandela

Se tu fermassi una qualunque persona per strada e le chiedessi se è possibile comprare una casa senza soldi, sicuramente si farebbe una grossa risata! Beata ignoranza… In realtà, come spesso capita, ciò che sembra impossibile può, invece, essere fatto!

Chiariamo subito: quando parlo di «comprare senza soldi», non intendo che dovrai trovare una buon’anima in grado di regalarti un’abitazione, senza chiederti nulla in cambio. Voglio dire, semplicemente, che non dovrai pagare un anticipo o che, se lo farai, sarà di importo molto contenuto.

Ma perché si dovrebbe acquistare una casa senza anticipare denaro?

Beh, con l’inflazione che rema contro il nostro potere d’acquisto, gli italiani stanno passando da “risparmiatori leggendari” a persone che, solo a stento, arrivano alla fine del mese. Questo fa sì che, se si desidera smettere di pagare un affitto per diventare proprietari, talvolta anche riducendo i costi mensili, sia veramente difficile trovare i fondi richiesti dagli istituti di credito, vivere dignitosamente e mettere anche da parte qualcosa.

Molti rimangono esclusi da questa fantastica opportunità perché non hanno denaro e quindi, dato che gli immobili certo non costano poco, non hanno alternativa. Inutile certo pensare di fare “le nozze con i fichi secchi”. Comprare casa senza soldi, sfruttando metodi creativi, è possibile, ma non certo facile.

Tuttavia, alcune opzioni ci sono. Mi raccomando, leggi tutto l’articolo fino alla fine, ti fornirò qualche spunto!

Il Mutuo al 100%

Iniziamo con le opzioni più ovvie. Se devi acquistare la prima casa – ma anche la seconda, da porre a reddito – ed hai i requisiti per richiedere il mutuo al 100%, questa può essere certo un’ottima opportunità.

Il mutuo al 100% deve per forza essere ipotecario, non fondiario, poiché è prevista l’erogazione di una somma superiore all’80% del valore del bene posto a garanzia. Il problema risiede nel fatto che si supera l’80% LTV.

Che cosa si intende per LTV o «Loan-To-Value»? Te lo spiego subito.  Il rapporto prestito/valore è una valutazione del rischio di prestito che gli istituti finanziari e altri istituti di credito esaminano, prima di approvare un mutuo: rapporti LTV elevati sono considerati prestiti a rischio più elevato. Pertanto, se il mutuo viene approvato, il prestito ha un tasso di interesse più alto.

Il mutuo ipotecario, infatti, differisce dal fondiario per il costo leggermente più elevato dell’atto notarile. Inoltre, gli interessi passivi sono detraibili solo per l’80% ed il tasso del mutuo è, solitamente, un po’ più alto del tradizionale fondiario con LTV 80% massimo.

In sintesi, ti serve sempre un minimo di disponibilità finanziaria, almeno 5/6.000 euro di fondi necessari per remunerare l’istituto di credito, che ti chiederà di pagare l’istruttoria e la perizia (e forse anche una polizza), oltre che per lo Stato, le tasse di trasferimento e l’immancabile notaio, che preparerà l’atto di acquisto e di mutuo.

Oltre a questo piccolo gruzzolo, necessario per le spese vive, ti servirà dimostrare che percepisci un reddito. Se sei stipendiato, bastano 18.000 euro lordi annui ed un’anzianità lavorativa come dipendente a tempo indeterminato di almeno 12 mesi. Se lavori in proprio, lo dovrai fare da almeno 24 mesi ed avere, grosso modo, lo stesso reddito lordo dei lavoratori dipendenti.

Infine, con l’ultima Certificazione Unica (CU), carta d’identità, tessera sanitaria ed i tuoi dati personali, potrai provare ad ottenere il finanziamento.

Verifica bene, comunque, come ti anticipavo, se ti conviene davvero acquistare un’abitazione per te o, invece, realizzare un investimento acquistando una proprietà che possa ripagarti il mutuo e lasciarti pure con qualche soldo in tasca.

Il Mutuo al 95%

Se il mutuo al 100% presentasse un costo troppo elevato o non riuscissi a trovare una banca disposta ad erogartelo, una valida alternativa potrebbe essere il mutuo al 95%. Nel mutuo al 100% non è possibile inserire un garante: la garanzia viene prestata dal fondo appositamente preposto per lo scopo. Nel mutuo al 95%, invece, è possibile farlo: opzione, questa, sicuramente molto ben vista da parecchi istituti di credito.

Sulla base della mia esperienza diretta vedo che questa è l’opzione attualmente più gettonata. Alcuni miei conduttori l’hanno appena utilizzata per acquistare casa e, nel giro di pochi giorni, ho ricevuto un’offerta su un mio appartamento sempre legata a questa forma di finanziamento.

Preparati a pagare tassi più alti di quelli che vedi pubblicizzati online ma d’altro canto riesci a diventare proprietario investendo davvero poco.

Acquisto con Preliminare

In molti, erroneamente, confondono l’«affitto con riscatto» con un «acquisto con preliminare». A mio avviso, se si ha veramente voglia di acquistare, l’acquisto con preliminare è uno strumento molto più efficace dell’affitto a riscatto o del rent to buy che, comunque, ti spiegherò più avanti.

Certo, neppure quest’opzione ha solo pregi. Il più grosso difetto – almeno per chi vuol comprare casa non avendo la capacità finanziaria per farlo – è che devi registrare il preliminare da un notaio.

Ciò, sia chiaro, non è strettamente necessario: tuttavia, se vuoi garantirti la piena sicurezza del tuo acquisto, dovresti farlo. Infatti, qualora tu non trascrivessi la tua prelazione sull’immobile, la persona che riceve i tuoi acconti potrebbe, addirittura, venderlo ad altri senza alcun problema.

Perché l’ho chiamato un «difetto», ti chiederai? Te lo spiego subito. Oltre al costo aggiuntivo dell’atto notarile, dato che un preliminare ha una durata massima di 36 mesi, dovrai versare il 20% del prezzo d’acquisto netto del tuo immobile in questo periodo di tempo.

Ad esempio, se acquisterai un immobile da € 150.000, dovrai versare poco più di € 830 ogni mese. Tali acconti, a meno che tu non prenda particolari accordi con il proprietario dell’immobile, in merito a eventuali restituzioni in caso di mancato acquisto, andranno certamente persi, se non finalizzerai l’atto.

Ti sembra uno sforzo troppo elevato? Non disperare! Ti ho esposto la soluzione ideale ma puoi sempre optare per una via di mezzo: acquisto con preliminare e mutuo al 95%. Riprendendo l’esempio qui sopra, dovresti versare poco meno di 210 euro al mese.

Una cifra ben più abbordabile anche se dovresti avere un piano B nel caso in cui la banca non ti finanzi… Una delibera positiva dura mediamente sei mesi. Probabilmente la scelta più oculata e saggia potrebbe essere un’altra via di mezzo… un po’ di risparmio iniziale (10.000 euro?), 36 rate da poco più di 550 euro ed alla fine un acquisto finanziato 80% LTV.

Vedi un po’ tu, la scelta è tua. Ma il risparmio, in caso di finanziamento standard 80% LTV, sarebbe assicurato!

L’Affitto con Riscatto

Su rent to buy, acquisto con riservato dominio e affitto con riscatto, ho già scritto un articolo specifico, super dettagliato, che ti consiglio di leggere per approfondire bene l’argomento. Ad ogni buon conto, il concetto di fondo è che, se il proprietario è d’accordo, puoi acquistare il suo appartamento utilizzando una di queste formule. In pratica, paghi una cifra mensile, avendo già pattuito un’opzione per finalizzare l’acquisto in futuro.

Non pensare che sia un regalo, però: qualunque cosa tu debba acquistare, pensi forse che, ad esempio, pagando in qualche anno ti venga a costare sempre uguale? Aldilà del fatto che le società finanziarie fanno utili gestendo soldi, per le persone normali ricevere un pagamento rateale non equivale certamente a riceverlo subito in un’unica soluzione.

Non sperare quindi di spendere poco: la soluzione migliore rimane, se in possesso dei requisiti, il mutuo al 95% oppure l’acquisto con preliminare.

Acquisto di un Immobile Già Ipotecato

Non sono mai riuscito ad effettuare questa operazione, ma è sicuramente fattibile, nonché molto economica. Essa consiste nello scegliere un immobile che sia stato acquistato a prezzi di mercato più alti degli attuali, o comprato con un mutuo per la quasi totalità del prezzo d’acquisto. In questo caso, il mutuo sarà pari al valore richiesto di vendita o, addirittura, superiore al valore attuale di mercato del bene posto in vendita.

Se uno di questi proprietari volesse vendere l’immobile, tu potresti semplicemente volturare il mutuo presente a tuo nome e, se la banca non vede problemi nella tua capacità di rimborso, con poche centinaia di euro il gioco sarebbe fatto! Mica male eh?

Il Prestito Vitalizio Ipotecario

Se hai un parente con più di 60 anni disposto a farti un grosso regalo, questa può essere una soluzione. In pratica, questo particolare prestito consente di mettere a garanzia la propria abitazione per ottenere liquidità.

La casa viene valutata e la banca, dopo aver posto ipoteca di primo grado sulla stessa, eroga parte del valore di stima. Più il contraente è anziano, più sarà elevato l’LTV, la valutazione del rischio di prestito, di cui ti parlavo sopra, che gli istituti finanziari e altri istituti di credito esaminano prima di approvare un mutuo. Se il proprietario del bene è molto giovane, sarà erogato solamente il 15/20% al massimo del valore di stima. Se invece è ultranovantenne, si spingeranno fino al 50/55%.

«Ma è un normalissimo mutuo di liquidità», starai pensando. E invece no: non dovrai pagare la quota capitale, ma solo gli interessi e le spese sul prestito. Come avrai già intuito dalla parola «vitalizio», non è prevista una scadenza: il capitale dovrà essere rimborsato alla morte del contraente. Come per il mutuo liquidità questa forma di finanziamento presenta tassi più alti rispetto ad un mutuo tradizionale.

Alla morte del contraente gli eredi, invece di ereditare un immobile, e quindi implicitamente ricchezza, avranno un bel problema da gestire. Questi, infatti, potranno rimborsare entro 12 mesi il prestito, in accordo con la banca vendere l’immobile e rimborsare il prestito o, ancora, lasciare alla banca l’appartamento.

In quest’ultimo caso, l’istituto di credito gestirà la situazione per tutelare i propri interessi e tratterrà anche ulteriori costi che dovesse sostenere. Ad esempio, per ogni anno di ritardo nella vendita del bene, l’istituto di credito decurterà il valore dell’immobile di ben il 15%. Mica bruscolini!

Non mi sento di consigliare questa soluzione: il problema viene semplicemente spostato in avanti (e con gli interessi!). Molto meglio comprare casa quando, effettivamente, te lo puoi permettere.

Conclusioni

Nell’articolo ho cercato di fornirti tutte le soluzioni possibili per acquistare casa senza soldi e, come hai potuto vedere, le possibilità non mancano. Tuttavia l’occasione è buona anche per fare anche altri tipi di ragionamento. Vorrei tentare di avvicinarti a quello che il mio modo di pensare.

Acquistare casa (per andarci a vivere), spesso non è, tout court, la scelta finanziariamente più corretta e leggendo l’articolo conviene acquistare casa potrai capire, numeri alla mano, cosa potrebbe davvero convenirti di più.

Mi spiego meglio: il settore immobiliare è, a mio avviso, la maniera migliore per guadagnarti la libertà finanziaria, per uscire dal cammino del topo. Per fare questo, però, dovresti essere non proprietario della “tua” casa – quella dove abiti. Per intenderci sarebbe molto meglio, piuttosto, possedere uno o più immobili che producono reddito, dai quali percepire affitti, non che ti costino soldi e basta.

In sintesi, occorre fare una grande distinzione: intendi acquistare un’attività o una passività? Se vuoi acquistare una proprietà da porre a reddito, un’attività, puoi rischiare di più: passato il “periodo di apnea”, inizierai a godere dei flussi di cassa del tuo investimento e tutto sarà più facile.

Quando l’investimento sarà a regime, infatti, le entrate attive copriranno quelle passive e tutto scorrerà liscio come l’olio. Questo, ovviamente, a patto che tu abbia gestito bene la cosa. Se hai bisogno di aiuto per finalizzare un investimento, o per avere un mio parere, non esitare a contattarmi.

Diversamente, se vuoi acquistare casa per andarci a vivere (una passività), devi essere consapevole del fatto che oltre all’acquisto vero e proprio, dovrai inevitabilmente sostenere una serie di altre spese: niente entrerà nelle tue tasche! Questo è il vero problema.

Ti chiedo, in tutta franchezza: vuoi complicarti o facilitarti la vita?

Purtroppo, come spesso capita, occorre sforzarsi, impegnarsi e fare sacrifici per governare al meglio ogni situazione. Pertanto, non posso che consigliarti di gestire adeguatamente le tue finanze, investire con oculatezza e permetterti acquisti solo quando lo puoi fare davvero.

In bocca al lupo!