Case all’Asta: Come Funziona questo Mercato Immobiliare? (Guida Completa)

Case all’Asta: Come Funziona questo Mercato Immobiliare? (Guida Completa)

Acquistare casa all’asta è certamente un ottimo modo per risparmiare, tuttavia prima di affrontare l’argomento nel dettaglio ti voglio spiegare come un immobile può finire all’asta.

Il caso più classico penso sia il mancato pagamento del mutuo. Se non paghi regolarmente le rate all’istituto di credito, infatti, le conseguenze possono essere molto dolorose. In primo luogo ti verranno chiesti degli interessi di mora, quindi l’importo mensile che ti sarà addebitato aumenterà sensibilmente. In seguito, se sarà evidente che non riesci proprio a pagare, l’istituto di credito non potrà far altro che revocarti il contratto di mutuo e procedere con il pignoramento immobiliare.

Una casa potrebbe finire all’asta anche perché non si è pagato un creditore. Il malcapitato si rivolgerà al Tribunale e procederà con un decreto ingiuntivo. Se non pagherai entro la data indicata (di solito pochi giorni!) riceverai un atto di precetto col quale ti concederanno magari altri 10 giorni per pagare. Se non pagherai quanto dovuto il creditore potrà procedere chiedendo al Giudice un’istanza di vendita. Questa sarà di fatto la scintilla che darà seguito al pignoramento dell’abitazione.

Ho comprato molte case all’asta e ritengo che sia il sistema più vantaggioso per acquistare degli immobili. Si risparmiano tempo e denaro.

Ma a quali costi devi far fronte se acquisti una casa all’asta?

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I Costi dell’Acquisto in Asta

Se vuoi acquistare un immobile all’asta devi prepararti a sostenere tutta una serie di costi, più o meno evidenti. Molti di questi costi dipendono dal caso specifico ma anche dalla tipologia di acquisto che andrai ad effettuare.

Se acquisti da un’asta giudiziaria oppure fallimentare facilmente sosterrai costi differenti come anche se parteciperai all’asta in Tribunale oppure presso un delegato. Ti consiglio di informarti bene su questo aspetto chiedendo alla procedura in quanto, anche se sei persona fisica, non sempre si applica l’imposta di registro.

Ma quali sono le principali voci di spesa per un acquisto all’asta?

Tasse acquisto prima casa

Non si scappa, quando acquisti un immobile devi prepararti a sostenere i costi per il suo trasferimento. Non importa se il passaggio di proprietà avverrà con Decreto Ingiuntivo oppure tramite normale compravendita.

Potrai acquistare un immobile con i benefici prima casa qualora tu non sia proprietario di altre unità immobiliari e la categoria catastale dell’immobile che compri non sia A1, A8 o A9. Per quanto concerne le pertinenze potrai acquistarne una per tipo mantenendo intatti i benefici.

Altra importante nota riguarda la residenza. Dovrai essere residente nel Comune dove effettui l’acquisto oppure, entro 18 mesi, trasferire la tua residenza nell’immobile acquistato.

Occhio, non prendere alla leggera questa scadenza perché poi sarebbero dolori! Mutuo che diventa indeducibile perché seconda casa, adeguamento delle tasse di trasferimento, multe e balzelli vari.

Ad ogni buon conto, in caso di acquisto prima casa, ti si presentano davanti due scenari.

Imposta di Registro

In caso di applicazione dell’imposta di registro dovrai pagare un 2% di imposta di registro (N.B. con un minimo di 1.000 euro) a cui sommare 100 euro di imposte catastale ed ipotecaria.

IVA

In questo caso dovrai pagare l’IVA 4% a cui aggiungere 600 euro di altre imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale).

Tieni presente che l’applicazione dell’IVA è obbligatoria nel caso in cui tu stia acquistando da un’impresa di costruzioni fallita un’abitazione costruita da non più di 5 anni. Ma anche dopo questo termine se il venditore sceglie di assoggettare la vendita ad IVA.

A me è successo, in un’asta tenuta presso un delegato, di vedere una coppietta alquanto inc***ata quando ha scoperto che avrebbe dovuto pagare il 4% sul valore di aggiudicazione invece del 2% sul valore catastale (se ti stai perdendo non temere, più avanti ti spiego tutto!).

Ma queste imposte (IVA o registro) su quale valore vanno calcolate?

L’IVA si applica sul valore della compravendita. Se acquisti un appartamento a 150.000 euro con i benefici prima casa pagherai 6.600 euro di imposta (150.000 x 4% + 600 euro fissi).

In caso di applicazione dell’imposta di registro, invece, dovrai utilizzare il sistema del prezzo valore. Per calcolare l’imponibile dovrai aumentare la rendita catastale del 5% e moltiplicare il tutto per 110. In caso di utilizzo del sistema prezzo-valore gli oneri notarili saranno scontati del 30%.

Ad esempio se la rendita catastale è di 550 euro. La tua base imponibile sarà di 63.525 euro. Su questo importo andrai a calcolare il 2%. Ne consegue che, applicando la tassa di registro, le imposte per il trasferimento immobiliare con i benefici prima casa saranno pari ad € 1.370,50 (€ 63.525 x 2% + € 100).

Adesso capisci perché la coppietta era sul piede di guerra?

IMPORTANTE!

In caso di applicazione dell’imposta di registro decidi tu se applicare la regola del prezzo-valore oppure quello di compravendita. Se acquisti da un’asta immobiliare, infatti, puoi permetterti questo “lusso” che in caso di compravendita libera, invece, quasi certamente si tramuterebbe in un controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Può sembrarti una cosa di poco conto ma se riesci a spuntare un prezzo molto basso, inferiore al prezzo valore per intenderci, ti sarà conveniente utilizzare come base imponibile il valore d’acquisto. A me è capitato molte volte!

Tasse acquisto seconda casa

In caso di acquisto come seconda casa (una qualunque casa oltre la prima), oppure se intenderai vendere la tua attuale dimora entro un anno dall’acquisto, i costi cresceranno… e di parecchio.

Valgono tutti i ragionamenti fatti nel paragrafo precedente ma l’imposta di registro sale al 9% e l’IVA al 10% (22% per le categorie catastali A1, A8 o A9!).

Oneri Notarili

Se il passaggio di proprietà avverrà con Decreto di Trasferimento normalmente le spese notarili restano a carico della procedura (occhio però perché in alcuni Tribunali vengono comunque fatte pagare all’aggiudicatario).

Diversamente in caso di vendita presso un delegato, con buona probabilità dovrai fare una normale compravendita presso il Notaio che ha presieduto l’asta.

Come già anticipato nei paragrafi precedenti nel caso in cui decidessi di optare per il sistema prezzo-valore gli oneri notarili sarebbero scontati del 30%.

Nel 99% dei casi vedrai che le cose funzioneranno come ti ho indicato tuttavia chiedi sempre conferma, è la cosa migliore.

Spese Condominiali

Se parlerai con chi è un po’ navigato sull’argomento, con molta probabilità ti dirà che devi pagare le spese condominiali per l’anno in corso e per il precedente. Invece le cose non funzionano sempre in questo modo.

La cosa migliore rimane quella di leggere l’avviso di vendita e chiedere con il delegato o il custode. Ad ogni buon conto la regola generale vede il pagamento dell’anno condominiale in corso ed il precedente a carico dell’aggiudicatario in caso di asta giudiziaria, mentre ZERO spese condominiali in caso di acquisto da fallimento.

Ti posso confermare personalmente la cosa. Ho acquistato svariate volte da fallimenti o concordati preventivi e le spese condominiali di mia competenza sono state sempre pagate dalla procedura fino al giorno prima del rogito (o Decreto di Trasferimento).

I Rischi Connessi all’Acquisto in Asta

L’acquisto in asta presenta certamente qualche rischio in più della classica operazione di compravendita ed è proprio per questo che normalmente i prezzi d’acquisto sono sensibilmente più bassi rispetto al libero mercato.

Qui dipende molto da te. Se vedi nei problemi un’opportunità, penso che l’asta faccia certamente al caso tuo: più problemi sarai in grado di trovare in una perizia e meno spenderai per acquistare l’immobile. Nessun regalo, poi dovrai sistemare tutte le problematiche riscontrate.

Cosa può succederti? Sostanzialmente di tutto, le casistiche sono pressoché infinite. Il caso più classico è la mancanza della caldaia o di qualche pezzo, ma anche altri piccoli danni occulti che non erano individuabili. Se l’immobile è ancora occupato dal precedente proprietario potresti subire dei danneggiamenti e grossi ritardi nella restituzione della proprietà.

Non spaventarti, è piuttosto normale che qualche problema possa capitare… sai come si dice… “se vai al mulino ti sporchi di farina”.

Comprare all’Asta Senza Soldi

Le possibilità che mi vengono in mente per poter acquistare all’asta senza soldi sono sostanzialmente due:

  • Mutuo 100%;
  • Operazione di trading immobiliare conto terzi.

Utilizzando un mutuo al 100% disporrai di un finanziamento totale del tuo acquisto, ma resteranno sempre a tuo carico l’anticipo della caparra, le spese legate alle tasse di trasferimento, il Notaio per l’atto di mutuo e tutte le spese e tasse connesse al finanziamento stesso. Insomma non si parla proprio di senza soldi… qualche migliaio di euro lo devi pur sempre avere.

Per quanto concerne l’operazione immobiliare speculativa conto terzi, invece, puoi riuscire a fare l’operazione non tirando fuori neppure un centesimo. All’inizio dovrai farti conoscere, ma fatte le prime operazioni i tuoi investitori si troveranno un rendimento netto del 7-10% in 6-9 mesi e saranno molto più propensi a darti fiducia anche in futuro.

Conosco varie persone che lo fanno di mestiere. La prassi vuole che gli investitori mettano il capitale mentre il gestore dell’operazione la forza lavoro. Quando l’appartamento viene venduto sul mercato i profitti, al netto delle tasse al 26%, vengono ripartiti equamente tra finanziatori e gestore.

Il problema di questo sistema è che, dal momento che dovrai intestarti personalmente l’immobile, fatta la prima o magari anche la seconda vendita dovrai necessariamente fermarti. Continuando, infatti, saresti a rischio di verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Fatte le prime due operazioni se intenderai continuare dovrai necessariamente aprire una società con la quale continuare ad operare. I costi si elevano ma non ci sono alternative purtroppo.

Puoi approfondire l’argomento leggendo:

Comprare casa all’Asta tramite Agenzia

Nel libero mercato un agente immobiliare presta un servizio prezioso: ti mostra gli immobili in linea con le tue necessità, ti accompagna a vederli e ti supporta nell’eventuale trattativa con il venditore. Ma nell’asta che servizio mai ti potrebbe rendere un’agenzia?

Frequentando l’ambiente conosco di vista alcuni agenti che svolgono questo servizio e so per certo che non è per niente a buon mercato! Che senso ha pagare? Il documento più importante che dovrai leggere con estrema attenzione è la perizia.

Quello che è indicato in questo documento è quanto ti basta sapere. Puoi benissimo acquistare l’immobile senza neppure vederlo (la maggioranza degli immobili che ho comprato li ho visti solo dopo aver avuto le chiavi ed alcuni non li ho mai visti in vita mia!).

Credimi, non c’è motivo di pagare, puoi gestire il tutto in completa autonomia. Al limite fatti dare un parere sulla perizia se hai dei dubbi fondati. Se la perizia indica qualche dato inesatto avrai buone possibilità, qualora ci sia la convenienza economica a farlo, di fare causa al perito per il danno cagionato.

Personalmente ho gestito una causa da oltre 100.000 euro di risarcimento ed alla fine l’assicurazione del perito ha pagato quasi interamente il (salato) conto che avevo presentato. Se avrai dei problemi, non esitare a valutare questa opzione.

Se hai bisogno di un secondo parere o hai qualche dubbio sull’immobile che vorresti acquistare contattami, penso proprio di poterti aiutare.

Pro & Contro dell’Acquisto in Asta

Di dico subito senza alcun giro di parole che, a mio avviso, i vantaggi dell’acquisto in asta superano ampiamente gli svantaggi. Questo assunto è tanto più vero tanto più intendi acquistare per investimento e non per andarci a vivere.

Ad ogni buon conto cercherò di essere imparziale e ti indicherò quelli che ritengo essere i principali pro e contro di questa tipologia di acquisto.

Partendo dai PRO ti posso indicare:

  • Risparmio di tempo
    Puoi visionare rapidamente molti immobili disponendo di documenti solitamente difficili da ottenere (visura catastale in primis). Al 99% avrai tutto l’occorrente per valutare correttamente il tuo acquisto anche senza aver visionato fisicamente l’immobile.
  • Risparmio di denaro
    Non ci sono dubbi su questo punto, l’acquisto in asta è mediamente sotto al valore di mercato di riferimento. Non essendo interessato alla rivendita (sappi che io prediligo la locazione) ho mai fatto valutazioni precise. Tuttavia penso che un 20/30% di risparmio sia la prassi.

Per quanto concerne i CONTRO, invece, mi sento di segnalarti:

  • Complessità
    Non è certamente scienza occulta, ma la persona media si sente insicura e, normalmente, ha bisogno di supporto. È per questo che in molti aspiranti acquirenti finiscono per farsi aiutare da agenzie specializzate.

    In realtà ritengo che sia una complessità apparente, ma magari io ragiono in maniera differente per cui non posso far altro che segnare quanto effettivamente constato molto spesso.
  • Rigidità
    L’asta non è flessibile e si fonda su tempi certi, mentre alle volte, soprattutto se devi gestire più di un acquisto sfruttando un finanziamento, diventa difficile conciliare i tempi.

    Se hai liquidità non hai problemi ma se devi acquistare sfruttando i soldi della banca potresti non riuscire a gestire più di una operazione contemporaneamente.

Conclusioni

L’argomento è vastissimo ed è praticamente impossibile parlare di tutto. Spero di averti fornito una panoramica abbastanza ampia ed approfondita, che ti possa consentire di affacciarti a questo mondo dove le occasioni di acquisto non mancheranno di certo.

Prima di salutarti rinnovo l’invito, se hai bisogno di aiuto non esitare, meglio avere un parere prima piuttosto che doversi leccare le ferite per un errore che era evitabile dopo.

Togliti ogni dubbio, fissa una call con me.

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chi ha scritto questo articolo?

Agente di commercio, responsabile di area e di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione locativa di una delle più importanti società italiane di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza. Dal 2014 il mio scopo è diventato raggiungere la libertà finanziaria, obiettivo che sono riuscito a raggiungere in pochi anni. Ora, dopo aver conseguito questo importante traguardo, vorrei avere l’opportunità di supportare anche te…

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