Caparra Acquisto Casa: Come Funziona e Come Proteggersi

Caparra Acquisto Casa: Come Funziona e Come Proteggersi

Hai intenzione di acquistare casa? È certamente un’ottima idea conoscere le regole sul funzionamento della caparra, che quasi certamente dovrai pagare quando presenterai la tua proposta d’acquisto. Hai intenzione di vendere casa? Anche in questo caso, per evitare spiacevoli sorprese, ritengo sia necessario che tu abbia ben chiari gli impegni che ti assumi accettando la proposta dell’acquirente.

In estrema sintesi la caparra è la somma di denaro utilizzata come garanzia di una proposta d’acquisto. Leggi tutto l’articolo fino alla fine ed apprenderai tutto quello che devi sapere sull’argomento.

Che Cos’è la Caparra ed a Cosa Serve?

Nelle compravendite immobiliari la caparra è una somma di denaro che viene versata dal compratore a garanzia dell’impegno d’acquisto presentato al venditore. Anche se versata dall’acquirente, la caparra assicura entrambe le parti contro l’inadempimento del contratto di compravendita.

Se non rispetti l’accordo, infatti, perderai la caparra versata in qualità di acquirente, mentre sarai tenuto al pagamento del doppio della caparra ricevuta in qualità di venditore. Teoricamente si dovrebbe procedere in questo modo ma, nella pratica, non è sempre vero. Non temere, più avanti troverai esaustivi approfondimenti di quanto ti ho indicato.

Tieni presente che la caparra non è un costo, ma solamente una garanzia degli impegni assunti e sarà interamente scontata dal prezzo totale che hai offerto. Anche le eventuali tasse, pagate nel caso di registrazione del preliminare d’acquisto, saranno interamente recuperate dall’imposta di registro che dovrai versare sull’acquisto.

La Caparra su una Casa in Costruzione

Fortunatamente se acquisti casa da un’impresa di costruzioni la legge è cambiata rispetto al passato. Con il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, infatti, il costruttore è obbligato a garantire ogni somma ricevuta mediante fidejussione bancaria.

Questo obbligo vale solamente in caso di nuove costruzioni, non ristrutturazioni edilizie. Quindi se per caso stai valutando una di quelle operazioni in cui, successivamente all’acquisto, ti verranno girati i benefici fiscali della ristrutturazione, stai molto attento. La soluzione ideale potrebbe essere la stessa che la legge prevede per le imprese di costruzione, una fidejussione bancaria per ogni somma versata.

La Differenza tra Acconto e Caparra

Ho pensato di includere questo paragrafo proprio perché normalmente i due termini vengono spesso utilizzati indistintamente mentre l’acconto e la caparra sono, invece, due concetti veramente diversi ed è bene fare chiarezza.

L’acconto è il pagamento di una parte del prezzo pattuito e serve a garantire il venditore che procederai effettivamente con l’acquisto. Contrariamente a quanto potresti immaginare, però, qualora in contratto non venga perfezionato l’acconto non ha alcun valore risarcitorio e dovrà essere restituito.

La caparra invece, oltre ad essere sempre un anticipo sul prezzo pattuito, ha anche valenza risarcitoria posta a garanzia degli interessi di entrambe le parti coinvolte nel contratto.

Come avrai già intuito l’unica differenza sostanziale tra acconto e caparra consiste nel fatto che, nel caso in cui il contratto non venga perfezionato, la caparra possiede una valenza risarcitoria mentre l’acconto non vincola né garantisce le parti coinvolte.

In mancanza di un’espressa indicazione qualunque somma versata come anticipo di un pagamento viene considerata un acconto. Ricordati bene di questo aspetto e scegli anche la giusta tipologia di caparra.

Esistono Diversi Tipi di Caparra

Anche se viene quasi sempre usato un solo tipo di caparra, quella confirmatoria, la legge prevede altre due tipologie di caparra differenti: la caparra penitenziale ed il deposito fiduciario. Ognuno di questi presenta differenti modalità per cui è bene fare chiarezza.

Caparra Confirmatoria

Anche se può generare molti più problemi rispetto alla caparra penitenziale, che affronterò più avanti, si tratta della formula più utilizzata in assoluto. La caparra confirmatoria è una somma di denaro che l’acquirente versa a garanzia della proposta d’acquisto che ha presentato al venditore.

Come potrai verificare leggendo l’art. 1385 del Codice Civile dedicato a questa tipologia di caparra, la somma versata è una liquidazione preventiva del danno subito in caso di inadempimento della controparte.

Come recita l’articolo di legge, infatti, la caparra confirmatoria consiste in una “somma di denaro o quantità di cose fungibili” ed è volta a garantire l’esecuzione del contratto venendo trattenuta in caso di inadempimento e senza necessità di rivolgersi ad un giudice.

Qualora la parte venditrice sia una società con partita iva, la caparra confirmatoria non deve essere fatturata in quanto è semplicemente una garanzia e non un acconto che vedremo più avanti.

In buona sostanza:

  • Se l’acquirente non procederà all’acquisto dell’abitazione, il venditore potrà trattenere la caparra ricevuta;
  • Se il venditore non sarà in grado di vendere l’immobile, l’acquirente potrà richiedere il doppio della somma versata dall’acquirente;
  • Se entrambe le parti adempiono correttamente alle loro obbligazioni, la caparra viene restituita oppure, come normalmente accade, sarà detratta dal saldo totale.

In caso di inadempienza contrattuale, infatti, la parte lesa può scegliere di non esercitare il diritto di recesso, optando per l’esecuzione o la risoluzione del contratto, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno secondo quanto previsto dall’art. 1223 del Codice Civile. In quest’ultima ipotesi la parte lesa tratterrà la caparra a garanzia della pretesa risarcitoria come acconto di quanto gli spetta a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.

Concludo dicendoti che, per evitare che la caparra confirmatoria sia trattata alla stregua di un acconto, deve avere forma scritta. Tuttavia, non essendo considerata una clausola vessatoria, è sufficiente inserirla semplicemente come clausola contrattuale (o come documento a sé stante) e non richiede un’ulteriore sottoscrizione.

Esempio Clausola Contrattuale

ACQUIRENTE consegna la somma di euro X a titolo di caparra confirmatoria a COMPRATORE sottoforma di assegno circolare/assegno bancario non trasferibile che, con la firma del presente accordo, la accetta e certifica di averla ricevuta.

In caso di inadempimento degli obblighi assunti da ACQUIRENTE, VENDITORE ha diritto a trattenere la predetta somma ovvero restituirla ed agire ai sensi ai sensi dell’art. 1453 del Codice Civile. In caso di inadempimento di VENDITORE, lo stesso dovrà restituire a ACQUIRENTE il doppio di quanto ricevuto.

Caparra Penitenziale

La caparra penitenziale è disciplinata dall’art. 1386 del Codice Civile e la puoi considerare, in pratica, come una sorta di diritto di recesso, già predeterminato, a beneficio della parte non inadempiente. 

La caparra penitenziale, infatti, non possiede espressamente la funzione di risarcimento del danno in caso di inadempienza ma si quantifica, fatta salva la non compromessa possibilità di ricorrere al risarcimento ordinario, come una sorta di liquidazione forfetaria del danno subito.

In buona sostanza:

  • Se l’acquirente non procederà all’acquisto dell’abitazione perderà la somma versata;
  • Se il venditore non sarà in grado di vendere l’immobile dovrà restituire il doppio di quanto ricevuto;
  • Se entrambe le parti non attiveranno il recesso si darà esecuzione agli obblighi assunti e la caparra dovrà essere restituita oppure, come normalmente accade, sarà detratta dal saldo totale.

Deposito Fiduciario

Il deposito fiduciario è sempre un importo versato a garanzia delle obbligazioni assunte con la differenza che viene consegnato ad un intermediario, solitamente un’agenzia immobiliare oppure un Notaio.

Il mediatore, al verificarsi delle condizioni previste contrattualmente (ad esempio la delibera favorevole di un mutuo), lo consegnerà alla parte venditrice che, in caso di accettazione, lo tratterrà a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale. In caso di mancata accettazione la somma sarà restituita all’acquirente.

Acconto Prezzo

Come dovrebbe suggerire il nome stesso l‘acconto prezzo è semplicemente un anticipo che versi al venditore e, in mancanza del perfezionamento degli obblighi contrattuali assunti, deve essere restituito all’acquirente.

A differenza della caparra, che invece è una somma di denaro a garanzia degli obblighi assunti, l’acconto deve essere fatturato. Normalmente viene utilizzata dalle società costruttrici per gli immobili in costruzione oppure acquistati “sulla carta”.

Quanto Devi Dare di Caparra per l’Acquisto di una Casa?

Non ci sono regole precise anche se, normalmente, l’importo è compreso tra il 5% ed il 10% del prezzo offerto. Quando scegli l’importo più opportuno, però, è bene farlo con cognizione di causa.

Ti faccio un esempio.

Immagina di essere interessato ad un immobile in vendita a 250.000 euro. Presenti un’offerta al venditore di 220.000 euro corredata da un assegno di 5.000 euro. Sei fortunato perché il venditore la accetta. Ecco però che accade l’impensabile…

Il venditore riceve un’altra offerta a prezzo pieno, 250.000 euro. Immagini già cosa succederà vero? Il venditore ti restituirà il doppio della caparra che gli avevi dato e venderà l’immobile con un guadagno extra di 20.000 euro.

Ne consegue che, se l’immobile è veramente di tuo interesse, quando scegli l’importo da lasciare come caparra per la tua offerta di acquisto valuta questa possibilità.

Ma non pensare, però, che più l’importo sarà elevato e più seria sembrerà la tua proposta. Se la caparra fosse troppo alta, infatti, potrebbe essere riconosciuta come acconto sul prezzo pattuito e sarebbe tutta un’altra storia.

Aggiungo anche che, se sei un venditore, diffida di una caparra insolitamente elevata perché ti esporresti ad un rischio molto elevato. Ci sono persone molto preparate, infatti, che fanno un sacco di soldi approfittandosi dei venditori più sprovveduti.

Come funziona? Te lo spiego subito.

Riprendendo l’esempio precedente, poniamo che tu sia il venditore dell’immobile da 250.000 euro. Ricevi una proposta super allettante: prezzo pieno, 50.000 euro di caparra e soli 15 giorni per andare a rogito. Come puoi rifiutare un’offerta del genere?

Subito dopo la tua accettazione il compratore, che certamente sapeva già dell’esistenza di un qualche problema, ti solleva tutta una serie di complicazioni che tu, nel poco tempo a disposizione, non sei certamente in grado di sanare. A questo punto sei in scacco.

Se non puoi procedere al rogito entro il giorno pattuito dovrai restituire 100.000 euro e se non disponi della somma rischi una vendita forzata con un bello sconto oppure, ancora peggio, di essere citato in giudizio per risarcire il danno.

Puoi Fare una Proposta d’Acquisto senza Caparra?

Teoricamente è possibile tuttavia, non essendoci un impegno economico concreto, la proposta sarebbe poco vincolante e nel caso in cui una delle parti non ottemperasse agli impegni assunti non ci sarebbe alcuna conseguenza pratica.

Se sei il venditore l’unico vantaggio che potresti avere sarebbe che, qualora il tuo immobile non passi la verifica di conformità urbanistico-edilizia-catastale non saresti costretto a pagare il doppio della caparra ricevuta. È un’occorrenza piuttosto frequente purtroppo.

Il vantaggio per il compratore, invece, è ovviamente la possibilità di fare offerte a “destra e manca”, contemporaneamente, senza temere di perdere soldi. Ad ogni buon conto, anche se in teoria non hai messo “soldi sul piatto”, tieni presente che (teoricamente) potresti comunque essere sempre citato in giudizio per inadempienza contrattuale.

In qualità di acquirente difficilmente sarai in grado di presentare una proposta di questo tipo tramite agenzia mentre tra privati tutto è possibile.

La Caparra nell’Acquisto Diretto tra Privati

Anche se la compravendita è tra privati non ci sono differenze sostanziali, fatta eccezione per il potenziale maggiore rischio che l’operazione potrebbe presentare per entrambe le parti anche se il rischio più alto è certamente a carico dell’acquirente.

Se ti sei rivolto ad una seria agenzia immobiliare, infatti, quasi certamente i professionisti avranno svolto dei controlli di prassi e difficilmente avrai sorprese. Facendo da solo non avrai nessuno su cui contare.

In questo caso specifico non avrei dubbi su come procedere: leggi il paragrafo relativo alla trascrizione del preliminare d’acquisto.

Come Pagare la Caparra

Puoi pagare la caparra in tantissimi modi differenti l’importante è che il metodo di pagamento sia tracciabile.

  • Assegno circolare. Si tratta della formula più seria e concreta che puoi utilizzare in quanto, come certamente saprai, l‘importo viene già prelevato dal tuo conto corrente ed il venditore, se accetterà la tua proposta, potrà immediatamente incassare;
  • Assegno bancario (non trasferibile);
  • Bonifico bancario. È una modalità certamente valida, ma sarebbe meglio utilizzarlo solamente in caso di preliminare redatto da un Notaio.

Le Tasse da Pagare sulla Caparra

Se procederai a registrare la tua proposta d’acquisto, non solo nei registri immobiliari, ma anche solamente presso Agenzia delle Entrate, dovrai versare lo 0,50% di imposta di registro sull’ammontare della caparra versata.

A titolo informativo, qualora tu avessi versato un acconto prezzo, preparai a pagare un 3% dell’importo versato.

La Restituzione della Caparra

Non tutti gli accordi finiscono poi per concretizzarsi e, alle volte, ti troverai a restituire o ricevere la tua caparra perché alcune delle condizioni contrattuali non si sono verificate. Seguono i casi più comuni per i quali l’assegno dovrà ritornare al mittente.

La Delibera Negativa del Mutuo d’Acquisto

La condizione più comune che ti porta a richiedere la restituzione della caparra, è la mancata delibera del mutuo con il quale il compratore aveva intenzione di finanziare l’acquisto. Se ti sei mosso adeguatamente, nel caso in cui la banca non eroghi il finanziamento all’acquirente, l’assegno dovrà essere restituito.

Ma la cosa non è proprio così automatica e, se non prendi le dovute precauzioni, questa leggerezza potrebbe costarti cara. Per evitare il peggio indica sempre nella tua proposta d’acquisto che l’agente immobiliare potrà consegnare il tuo assegno solamente in sede di preliminare notarile.

Più avanti troverai un paragrafo dedicato al preliminare che a mio avviso dovresti valutare sempre. Se non lo trascriverai nei registri immobiliari, molti Notai non te lo faranno neppure pagare (a patto che l’atto di vendita si fatto sempre da loro ovviamente…) e sarà sempre una modalità molto più sicura.

La Causa di Forza Maggiore

Non sono un avvocato, per cui riprendo la definizione di Wikipedia, in base alla quale, in diritto, le cause di forza maggiore sono le condizioni alla verifica delle quali cade l’obbligo a fornire una prestazione contrattualmente prevista, senza che dalla mancata prestazione, possano dipendere penali od altri effetti non previsti dall’accordo negoziato.

Si parla di eventi gravi ed imprevedibili che non potevano essere previsti e, soprattutto, indipendenti dalle parti coinvolte nel contratto.  In questo caso la caparra, in forza dell’art. 1463 del Codice Civile, dovrà essere restituita.

Il Verbale di Restituzione della Caparra

Penso sia sempre bene lasciare traccia di tutte fasi salienti di ogni trattativa, soprattutto quando il contratto non viene ratificato e la caparra deve essere restituita. Niente di complicato. Sarà sufficiente fotocopiare l’assegno firmando sul foglio stesso che in quella data è avvenuta la riconsegna e che le parti coinvolte non hanno null’altro a pretendere a qualsiasi titolo.

La Perdita della Caparra Versata

Quando si sottoscrive un contratto ci sono tutte le migliori intenzioni, tuttavia alle volte possono insorgere problemi od impedimenti imprevedibili o sopravvenuti successivamente alla firma dell’accordo, che faranno sì che lo stesso non venga perfezionato.

Se ti trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’accordo, il rischio, più che fondato, è di poter perdere soldi: l’importo versato oppure il doppio dello stesso se sei il venditore. Diversamente potresti provare a trovare un accordo stragiudiziale. Prova a trovare soluzioni con la controparte, nessuno ha la voglia e neppure l’interesse a litigare.

Il problema più comune riguarda la conformità dell’immobile che viene venduto. Fino a pochi anni fa quando si cedeva un immobile non veniva fatto alcun controllo e, nella stragrande maggioranza dei casi, veniva trasferito con degli abusi.

Oggi, invece, viene sempre richiesta la verifica di conformità urbanistico-edilizia-catastale. Questo controllo sta causando tantissimi problemi. In Emilia Romagna ed in altre regioni virtuose è ormai diventata la prassi e presto lo sarà in tutta Italia.

Poniamo che tu abbia messo in vendita un immobile senza fare alcun controllo. Ti arriva una seria proposta d’acquisto corredata di assegno da 15.000 euro a titolo di caparra. Fatte le verifiche escono tutta una serie di problemi ed il valore dell’immobile che stavi cedendo viene messo in discussione, perché alcune difformità non sono sanabili.

Come pensi che potrebbe finire?

Se hai intenzione di vendere un immobile, prima di farlo chiama il tuo tecnico di fiducia e fai verificare il tutto. Se viene fuori qualche problema, avrai tutto il tempo di sanarlo oppure di informare adeguatamente l’acquirente della situazione.

La Trascrizione del Preliminare

È la modalità più sicura con la quale mettere al riparo la tua caparra, anche perché molti Notai non ti fanno pagare nulla per redigere un preliminare, se poi l’atto di vendita lo farai sempre da loro. Il vantaggio è evidente: avrai la possibilità di concludere un accordo molto più sicuro e vincolante.

Ovviamente, per metterti al riparo da qualsiasi problema, dovresti procedere con la trascrizione del tuo preliminare nei registri immobiliari. In questo caso il servizio non è più gratuito, tuttavia, se l’impegno che ti assumi è di importo elevato, potresti sempre trovarlo sicuro e conveniente.

Ricordi l’esempio che ti ho fatto nel paragrafo legato alla scelta dell’importo più idoneo da versare come caparra? Sì, quello dove perdevi l’immobile perché il venditore riceveva un’altra offerta. Ebbene, se tu avessi utilizzato un preliminare trascritto, non avresti avuto alcun problema.

Aggiungo anche che trascrivere il tuo preliminare d’acquisto nei registri immobiliari ti pone al riparo da un ulteriore possibile problema. Se il venditore dovesse fallire prima di riuscire a perfezionare la vendita, tipicamente un‘impresa, ma anche una persona fisica, rischieresti di perdere non solo l’immobile ma anche la caparra versata. Trascrivendo il preliminare il tuo diritto a concludere l’acquisto resterà saldo e tutelato.

Conclusioni

L’argomento trattato in questo articolo è certamente noioso e di difficile comprensione. Tuttavia è molto importante che tu abbia ben chiaro come funziona la caparra per l’acquisto di una casa, soprattutto se hai intenzione di comprare.

Indipendentemente dal fatto che la tua caparra sia confirmatoria o penitenziale, utilizza sempre mezzi di pagamento tracciabili per pagare la caparra per l’acquisto della tua casa. Valuta in maniera strategica l’importo da versare e scrivi bene all’interno della tua proposta tutte le condizioni sospensive.

Il preliminare di vendita redatto da un Notaio è una sicurezza in più rispetto a quanto potrebbe garantire una qualsiasi agenzia immobiliare e se procederai alla sua trascrizione sarai maggiormente tutelato, anche in caso di fallimento della controparte.

Se stai muovendo i primi passi nel mondo immobiliare, soprattutto a scopo di investimento, non cercare di fare tutto da solo. Partire con il piede giusto, evitando costosi errori è certamente un’ottima idea. Impara direttamente da chi lo sta già facendo con successo.

In bocca al lupo!

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chi ha scritto questo articolo?

Agente di commercio, responsabile di area e di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione locativa di una delle più importanti società italiane di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza. Dal 2014 il mio scopo è diventato raggiungere la libertà finanziaria, obiettivo che sono riuscito a raggiungere in pochi anni. Ora, dopo aver conseguito questo importante traguardo, vorrei avere l’opportunità di supportare anche te…

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