Acquisto Prima Casa se Possiedi già un Immobile: Guida Completa

Acquisto Prima Casa se Possiedi già un Immobile: Guida Completa

Vuoi acquistare la tua prima casa ma ne hai già una? Stai tranquillo, ti dico subito che potrebbe essere assolutamente possibile, anche se devi avere alcune cautele prima di procedere.

Leggi tutto l’articolo fino alla fine e saprai esattamente qual è il tuo caso. Inoltre, prima di lasciarci, ti consiglio di leggere anche l’articolo dedicato alla vendita della prima casa prima dei 5 anni.

Prima di procedere, voglio essere sicuro che le basi del discorso che ci apprestiamo ad affrontare ti siano effettivamente chiare per cui iniziamo dalle basi.

Cos’è la Prima Casa?

Come suggerisce il nome stesso, si tratta dell’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. Per poter definire l’immobile prima casa, però, ci sono tutta una serie di requisiti da ottemperare.    Se l’abitazione può essere considerata prima casa potrai acquistarla con importanti sgravi fiscali.

In primo luogo, per poter usufruire degli sgravi fiscali prima casa, l’immobile deve essere nel Comune in cui hai attualmente residenza oppure dove ti impegnerai a trasferirti entro 18 mesi dalla data d’acquisto. Se lavori nelle Forze Armate oppure in Polizia il requisito di residenza nel Comune non è richiesto.

Per evitare problemi devi sapere che farà fede la data in cui presenti la dichiarazione di trasferimento nel Comune di riferimento. Non prendere sotto gamba la cosa, perché non si scherza: se non trasferirai la tua residenza entro i termini indicati, avrai acquistato usufruendo di benefici che non ti erano dovuti e dovrai saldare la differenza con l’aggiunta di oneri aggiuntivi. Più avanti approfondiremo.

Hai diritto comunque alle agevolazioni nei seguenti casi:

  • Se svolgi la tua attività all’interno del Comune. Sono comprese anche le attività senza scopo di lucro: organizzazioni non governative, organizzazioni di volontariato, cooperative sociali, fondazioni ex bancarie, associazioni di promozione sociale oppure per ragioni di studio;
  • Nel Comune dove ha sede il tuo datore di lavoro, o sono presenti unità locali;
  • Se sei emigrato all’estero ovunque, sull’intero territorio nazionale.

Infine, l’immobile non deve appartenere a determinate categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile) A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

I Benefici Fiscali “Prima Casa”

Se disponi dei requisiti che ti ho indicato nel paragrafo precedente, potrai acquistare il tuo immobile utilizzando i benefici “prima casa”. Le agevolazioni ti spettano anche per l’acquisto delle relative pertinenze, con il limite di una pertinenza per tipologia. Ad esempio una cantina ed una autorimessa, un garage ed un posto auto, ma non due garage o due posti auto. La pertinenza aggiuntiva sarà acquistata senza usufruire dei benefici prima casa.

Il risparmio è subito evidente.

Se acquisti da privato, o da un’impresa in regime di esenzione IVA, avrai la possibilità di pagare un’imposta di registro del 2% (invece che del 9%), calcolata sul valore catastale a cui sommare 100 euro forfetari di imposte ipotecarie e catastali.

Nel caso in cui la vendita sia soggetta ad IVA, invece, potrai pagare un’aliquota del 4% (invece che del 10%), calcolata sul prezzo di acquisto a cui sommare 600 euro forfetari di imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Tieni presente che, anche se il venditore è un’impresa, la regola standard è che la vendita è esente IVA. L’imposta si applica se la vendita ha luogo entro 5 anni dalla data di costruzione (o di ristrutturazione) oppure il venditore sceglie di assoggettare la vendita ad IVA.

La grossa differenza tra i due regimi fiscali, imposta di registro o IVA, risiede non solo nell’aliquota, che passa dal 2% al 4%, quanto nel considerare una diversa base imponibile sulla quale calcolare l’imposta stessa.

Nel caso di imposta di registro, dal 2006 esiste l’importante regola del “prezzo valore”, che ti consente di utilizzare, al posto del prezzo d’acquisto, il valore catastale ottenuto moltiplicando la rendita catastale per 115,50 (ricorda che l’imposta di registro si paga con un minimo di 1.000 euro). Se non acquisterai in asta immobiliare il sistema del prezzo valore ti consentirà di risparmiare molto.

Quando dovrai applicare l’IVA, invece, lo farai sull’intero prezzo pagato aggiungendo poi, forfettariamente, 600 euro di imposta di registro, ipotecaria e catastale. Prova a fare due conti e la differenza ti sarà subito evidente.

Se non sei soddisfatto puoi approfondire ulteriormente l’argomento imposte sull’acquisto di una prima casa oppure procedi e verifica subito se puoi acquistare con le agevolazioni prima casa anche se possiedi già un altro immobile.

L’Imposta Municipale Unica

Nel momento in cui scrivo, se possiedi una prima casa, non sei tenuto al pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica). Questo è certamente un ulteriore beneficio fiscale di cui gode una prima casa anche se l’argomento non è strettamente correlato con l’acquisto della prima casa.

Ne approfitto però perché, per quanto concerne l’IMU, c’è stata una recente sentenza della Cassazione n. 209/2022 che ha perfezionato la definizione di abitazione principale: è stata definita come il luogo dove il soggetto passivo ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, a prescindere dalla residenza e dimora abituale degli altri membri della famiglia.

Ne consegue che, anche nel caso di separazione del nucleo familiare, per quanto concerne l’abitazione adibita a dimora principale è più che legittima l’esenzione dal pagamento dell’IMU. Questo a prescindere dall’ubicazione dell’immobile.

Ne consegue che può essere più che legittima la doppia esenzione a vantaggio di entrambi i coniugi.

L’Acquisto della Prima Casa è Possibile?

Guarda l’immagine qui sopra, segui le frecce e capirai immediatamente qual è la tua situazione. Niente paura, individua il tuo caso specifico e continua a leggere, affronteremo tutti i casi che vedi indicati.

Possiedi una Prima Casa

Hai già acquistato un’altra prima casa, ma vorresti cambiarla, trasferendoti in una nuova abitazione? Nessun problema. Potrai quindi tranquillamente acquistare un’altra prima casa, usando i benefici fiscali che ti ho indicato precedentemente, a patto che ti impegni a vendere il tuo vecchio immobile entro un anno.

Qualora tu non provveda a vendere il tuo vecchio immobile entro un anno saranno dolori in quanto perderai il diritto ad aver usufruito delle agevolazioni prima casa e sarai obbligato a pagare le imposte previste per l’acquisto di una seconda casa con una maggiorazione del 30% a titolo di sanzione.

Nel caso in cui, dopo aver acquistato il nuovo immobile ti rendessi conto di non riuscire a vendere il vecchio immobile, ti consiglio di presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate, magari chiedendo anche un ravvedimento operoso per avere una riduzione della pena.

Possiedi una Casa e Vuoi acquistare la Prima Casa nello Stesso Comune

Hai già acquistato un’abitazione senza utilizzare le agevolazioni prima casa e vorresti acquistare una prima casa nello stesso comune Comune? Come avrai notato nello schema di cui sopra, per acquistare con le agevolazioni previste dalla legge dovrai prima vendere il tuo vecchio immobile.

Non importa se nell’atto di acquisto indicherai di volerti liberare di questo immobile entro un anno: se vuoi comprare con le agevolazioni, dovrai prima venderlo. Diversamente potrai certamente procedere con l’acquisto, ma utilizzando le aliquote previste per le seconde case.

Se non vuoi vendere un’altra possibile alternativa consiste nell’affittare l’immobile.

Infatti, a seguito della sentenza della Cassazione civile, sez. V, Ordinanza 27/07/2018 n° 19989 è possibile acquistare una prima casa avendone già una, anche se è ubicata nello stesso Comune. La logica è che, se l’immobile è regolarmente affittato, non è nella tua disponibilità e, ragionevolmente, potresti necessitare di una prima casa dove poter vivere.

Per la medesima ragione la sentenza risolve il problema anche ai separati. Infatti, se a seguito di una separazione hai perso la tua prima casa, è ragionevole che tu possa acquistarne un’altra nello stesso Comune in quanto hai perso la disponibilità di quella precedente.

Ti Conviene Vendere?

Non penso proprio! Il guadagno netto su un affitto è molto più alto di quanto immagini e mantenere la proprietà del tuo vecchio immobile sarebbe un ottimo investimento, anzi, con tuta probabilità il miglior modo per investire soldi!

Se questo specifico argomento, l’investimento immobiliare mediante immobili a reddito, sono molto preparato in quanto è la modalità che mi ha permesso di scoprire come cambiare vita a 40 anni e, contestualmente, di uscire dalla corsa del topo.

Se vuoi imparare direttamente da chi sta già investendo in immobili con successo, contattami.

Possiedi una Casa e Vuoi acquistare la Prima Casa in un Altro Comune

Hai già acquistato un’abitazione senza utilizzare le agevolazioni prima casa e vorresti acquistare una prima casa in un altro Comune? In questo specifico caso puoi procedere senza problemi in quanto potrai acquistare il nuovo immobile con le agevolazioni prima casa senza doverti liberare prima di quello vecchio.

Conclusioni

Come hai potuto constatare leggendo tutto l’articolo il percorso per l’acquisto della tua nuova casa, quando possiedi già una proprietà, è tutt’altro che banale. L’acquisto di una prima casa con un’altra già nel portafoglio, infatti, richiede una pianificazione oculata e una valutazione attenta che varia molto in base alla tua specifica situazione.

Non buttarti nell’acquisto senza ragionare, considera attentamente i tuoi obiettivi, la tua situazione finanziaria attuale e futura, e non esitare a cercare consulenza da esperti nel settore immobiliare o finanziario. Ogni situazione è unica, e ciò che funziona per qualcuno potrebbe non essere la soluzione migliore per un altro.

Spero che questa mini-guida ti abbia fornito tutte le informazioni necessarie per poter scegliere informato.

In bocca al lupo!

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chi ha scritto questo articolo?

Agente di commercio, responsabile di area e di filiale ed infine, dal 2006 ad oggi, direttore della divisione locativa di una delle più importanti società italiane di prefabbricazione metallica leggera. Appassionato di investimenti e sempre alla ricerca di modi per creare ricchezza. Dal 2014 il mio scopo è diventato raggiungere la libertà finanziaria, obiettivo che sono riuscito a raggiungere in pochi anni. Ora, dopo aver conseguito questo importante traguardo, vorrei avere l’opportunità di supportare anche te…

2 commenti su “Acquisto Prima Casa se Possiedi già un Immobile: Guida Completa”

  1. Ho acquistato una casa piccola senza godere delle agevolazioni prima casa, pur avendone diritto e attualmente vi risiedo. Posso acquistare un altra casa più grande nello stesso comune questa volta usufruendo dei benefici prima casa e cedere in comodato d’uso gratuito a mio padre la casa più piccola ?

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    • Ciao Alex, premesso che non sono un consulente fiscale, purtroppo penso che la risposta sia negativa.

      In linea generale il caso che indichi prevede che tu debba vendere la casa piccola prima di acquistare la grande. Questo per il fatto che i due immobili sono ubicati nello stesso Comune. Se hai letto l’articolo avrai certamente visto che una sentenza della Cassazione ha modificato questa impostazione rendendolo possibile se l’immobile è affittato (cioè indisponibile). Il comodato gratuito a tuo padre non rende l’immobile indisponibile quanto un contratto di locazione che, in qualità di locatore, difficilmente potrai disdettare prima della scadenza.

      Ti invito a fissare un appuntamento telefonico con l’Agenzia delle Entrate e porre direttamente a loro la domanda. Quando avrai la risposta ti chiedo la cortesia di tornare e di commentare nuovamente l’articolo: il tuo particolare caso potrà essere d’aiuto ad altri lettori che potrebbero trovarsi nella medesima situazione.

      In bocca al lupo! 🤗

      Rispondi

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